あなたはこんなお困りごとありませんか？
- 空室の放置プレイ
- 解決策のない丸投げ相談
- 入居者のいいなり管理
- 緊急性のない事後の高額請求
せっかく不労所得を獲得し、自由への道を歩もうとしても、次のハードルとなるのが管理会社選びではないでしょうか。
どんなに良い物件を手に入れたとしても、このページを読んでいるあなたは現在の管理会社に対して何かしらの不満やトラブルが生じているのではないでしょうか。
上に書いた『お困りごと』というのは、実は私自身が過去に売買仲介してもらった不動産会社に管理の内容や方針を理解しないまま管理をお願いしたことで衝突し、所有していた物件のほとんどの管理会社を変更し、最終的に自社で管理することになったきっかけとなったものです。
いずれも私にとってはストレスで、『不動産投資って不労所得はずじゃなかったっけ？』とか、『このまま考え方が違う管理会社に任せていてもストレスが溜まる一方で賃貸経営もうまく進まないだろう』と悩んでいた時期がありましたが、管理の考え方や方向性に共感を持てるところに変更すると本当にスッキリするものです。
オーナー様との6つの約束誓い
私たちは、あなたの資産を守りつつ、キャッシュフローを最大化にするために以下の約束をいたします。
- 一日も早く空室を埋めるべく尽くします
物件を自社で囲わず広く募集広告を行います。
また、誰でも入居させるわけではなく入居審査を適切に行います。
退去の連絡があった場合は、退去理由を確認するとともに即日募集を開始します。 - あなたにとってベストな提案や解決策を提示します
目先の利益や解決策ではなく、あなたのニーズに応じた対応をします。
また、ホウレンソウを徹底することでコミュニケーションミスを防ぎます。 - 常に資産管理に関する情報を収集し、情報のアップグレードを行います
最新の情報を貪欲に探索し、オーナー様の資産価値を高めること、また空室対策に邁進します。 - クレームは迅速に処理し大ごとにしない
また、隠蔽をしません。小さな処理を怠ることで大ごとに発展してしまい、また誤った情報操作で隠蔽されていることが管理会社変更時に散見されます。多くはクレーム処理や修繕を適切に行っていれば大きな問題に発展せずには済みます。 - 入居者の御用聞きとならず、冷静に判断し行動します
入居者のクレームをしっかりと把握し処理することは必要ですが、安易に情に流されオーナー様に負担を要求することはせず、冷静な対応をとります。 - 仕組みや組織で行動し、属人性のない均一なサービスを提供します
情報は共有し、行動は見える化することにより、担当者による属人性を無くしたサステナビリティ運営を目指しています。
私たちの管理物件は平均築年後35年の昭和のアパートです。
さて、現在日本全国の賃貸物件の空室率平均は約20%です。当社の所在地である埼玉県においても18.8%というデータがHOME'Sから発表されています。
そんな中、当社の空室率は平均5%前後です。
しかも、当社の管理させていただいている物件の多くは昭和築の木造物件で、築年数の新しい物件と比べて、入居者を見つけるが少々難しい物件です。
しかも、駅から離れている物件で、駐車場もない物件の方が多く、人気エリアでもありません。
なぜ入居率が高いのか？
これは事実ですが、実は空室が多い物件のほとんどの場合、適切に募集されていません。
レインズ（不動産業者だけがアクセスできる不動産市場のようなもの）に登録がない。
レインズに登録されていても募集図面が登録されていない。
募集図面が登録されていたとしても文字だけで写真もなく、原状回復応じしたか、設備はどんなのがついているのあ等の状況がわかりません。
また、募集図面が登録され、写真が掲載されていたとしても募集図面の完成度が低い。
コロナになって非対面の取引が増える中で、入居者が物件を判断する上で募集図面による情報提供は極めて重要になっています。
それから、原状回復工事や賃料が適切でないことも多々あります。
いずれにしても、正しく募集をすることで入居者は確実に決まります。
ただ、あなたとの面談を通して、決まらないと思えば私たちは管理を受けません。
管理会社変更を通知すると。。
現在の管理会社に管理会社を変更する通知をした場合に、よく脅しのように言われる言葉があります。
- 管理会社を変更すると保証会社や保険が使えなくなりますよ。
- 管理会社を変更すると入居者が混乱や不安を生じて退去してしまうかもしれない
当社は頻繁に管理の変更手続きをしていますが、上記のようなことはほとんどありません。
大手賃貸会社の場合、独自の商品を作って管理変更をしないように工夫していますが、保証会社の場合でも引き継いでくれる保証会社もありますし、管理会社を変更したことで入居者が退去してしまったということも当社においては過去にありません。
むしろ、管理会社を変更したことで、以下のような問題が浮き彫りになったことの方が多いのです。
- いままで何度も設備の不具合について相談しているのに何もやってくれなかった。
- 更新手続きをしていなかった
- 入居者と管理会社でもめていた
お客様の声
管理を切り替えてから、全てお任せできるようになったことで、今までのイライラがなくなり本業に集中できるようになりました。
※ご家族の事情から、お名前は 仮名・写真はイメージです。
※個人の感想であり成果や効果を 保証するものではありません。
当初は仲介してもらった不動産会社が管理条件付きとのことでそのまま依頼をしていました。
正直管理会社なんてどこも同じと思っていましたが、相談や見積もりなしの30万円以上の修繕工事の後請求や、募集条件のミスが原因で入居者には言えないからあなたが泣いてくれとか、ちょっとおかしいと思いつつもなかなか行動に移せない状況でした。
管理を変えると言ったら何か嫌がらせをされるのではと不安でしたが、キタムラさんに相談したところ、所有者の利益のことを一番に考えてくれる方針が、今までの管理会社と全く異なっていたし共感できましたので、その場で管理変更することに決めました。
私がやったことはそれまでの管理会社に管理会社を変更すると伝えただけです。あとは担当者の方がやり取りしてくれて、1ヶ月後くらいには何のトラブルもなくスムーズに移行できました。
その後別の物件の管理も依頼することにしましたが、募集方法なども研究されているようで、1年以上空いていた部屋もポイントを押さえたリフォーム提案のおかげで入居者が決まり、その後も原状回復工事の内容もすべてお任せすることにしました。
おかげで、それまでのイライラから解放され、本業に全力で取り組めるようになりました。
投資家と同じ目線で管理をしてくれるので、いちいち自分で管理会社の担当者に指示することがなくなり、安心して管理を預けることができるようになりました。
※ご家族の事情から、お名前は 仮名・写真はイメージです。
※個人の感想であり成果や効果を 保証するものではありません。
それまでは、管理担当者が変更するたびに、自分が管理会社に求めていることを伝えていましたが、時間もかかるしコミュニケーションがすれ違うこともよくあり面倒臭さと、どうして理解してもらえないのだろうと言う気持ちでいました。
前の管理会社の担当者ですが、設備の故障があったときに、どうしてそこまでやるの？と言わんばかりの提案をしてくるのです。まるで80歳のおじいちゃんの心臓を元気一杯の子供の心臓に変えるような提案内容です。
高スペックで、築40年近い物件に必要かなという気持ちと、回収できるまで物件が持つかどうかも分かりません。
キタムラコーポレーションは自分と同じ立場（不動産投資家）の社長が経営されている管理会社なので、話も早いし価値観も近いのでコミュニケーションが楽になりました。
これでやっと不労所得を実感できるようになりました。おすすめです。
電話がなるたびにドキドキしていましたが、わずかな管理料でこんなに気持ちが楽になるなんて思いませんでした。
※ご家族の事情から、お名前は 仮名・写真はイメージです。
※個人の感想であり成果や効果を 保証するものではありません。
私は人と接するのが好きだったので、今までずっと夫と二人でアパートの自主管理をしてきました。
しかしここ数年は歳もあって、共用部分の清掃や入居者とのトラブル対応が面倒になってきてしまいました。
そして、決定的だったのは夫婦で海外旅行中に入居者からクレームが入り、その対処に追われてしまったため、久しぶりの海外旅行のルンルン気分が一気に台無しになってしまったことです。
その時にもう自主管理は辞めようと二人で決めました。
それまでは、1社だけに募集を依頼するのは危険だと思っていましたが、キタムラさんは情報を積極的に外部に公開して1日でも早く入居者をつけるようにしますということでしたのでお願いすることにしました。
少し空室が続くと、条件の見直しの提案をもらえることも忘れられてないと思えて安心させてもらえるのも嬉しいです。
管理会社変更時の5ステップ
- まずはご面談しましょう（対面あるいはZOOM等のオンライン）
現在の管理会社の状況についてお聞かせください。
私たちがあなたの課題や問題を解決できると判断しましたら、解決策や私たちの管理内容や方針についてお話しさせていただきます。
もし、私たちがあなたの課題や問題の解決策を提示できない、あるいはあなたが私たちの管理内容や方針に同意できない場合はここで終了となります。
※私たちは無理に管理受託をしませんのでご安心ください。 - 必要書類をいただきます。
賃貸借契約書（既存の管理会社からもらえないとき：コピーやスキャン可）
物件を購入したときの重要事項説明書か売買契約書（あれば） - 現管理会社への解約通知をします。
私たちが管理受託をさせていただくことになった場合、現管理会社との管理委託契約を確認の上、管理解約を行なっていただきます。
もし、すでに現管理会社との関係が崩れており連絡がしにくい状況の場合は、私たちがあなたに代わって現管理会社と管理の引き継ぎをさせていただきます。
※この場合、あなたは現管理会社と接触する必要はありません。 - 管理委託契約を結びます。
面談時にも管理委託契約書の雛形を見ていただきますが、定期清掃の有無や設備関連の定期検査等（あれば）細かい内容を決めていきましょう。
また、募集においても高齢者、生活保護、外国人の入居の可否や原状回復工事の方向性についても内容をつめましょう。 - 私たちの管理スタート
現管理会社との管理契約にもよりますが、平均2〜3ヶ月後から私たちが管理をさせていただくことが多いです。
不動産売買で所有者変更とともに管理会社を変更される場合は引渡し日から管理が変更になりますのでお早めにご連絡ください。
私たちが不動産管理業を開始した経緯
面談の前の事前相談
いきなり面談するのはハードルが高いと感じていることでしょう。
まずは以下のフォームから、無料の事前相談から気軽に始めて一歩を踏み出してみませんか。