空室が3か月埋まらないときに見直す6つのポイント

2026年7月25日 2026年7月25日

「募集は出しているのに、内見の申し込みすら入らない」——空室が3か月を超えると、多くのオーナー様がこの状態に陥ります。

結論からお伝えすると、3か月埋まらない空室は「賃料が高い」以外の原因で止まっているケースがほとんどです。賃料を下げるのは最後の手段で、その前に確認すべきことが6つあります。順番に見ていきましょう。

① そもそも募集情報が見られているか

最初に確認したいのは、反響が「ゼロ」なのか「内見までは来るが決まらない」のかです。この2つは原因がまったく違います。

問い合わせがゼロ：募集情報が見られていない、または見られても選ばれていない
内見はあるが決まらない：現地の状態、または条件の詰めに問題がある

管理会社に「今月の反響件数と内見件数」を聞いてみてください。数字で答えられない場合、募集活動そのものが動いていない可能性があります。

② 写真の枚数と質

入居希望者はポータルサイトで何十件も並べて比較します。そこで最初に見るのは写真です。

次のような状態になっていないか、実際にご自身でポータルサイトを見て確認してください。

写真が5枚以下しかない
照明を点けずに撮っていて部屋が暗い
間取り図が手書きや低解像度
水回り（キッチン・浴室・洗面）の写真がない
周辺環境やエントランスの写真がない

写真を撮り直すだけで反響が変わることは珍しくありません。費用も比較的小さく、最初に手を付けるべき項目です。

③ 内見のしやすさ

見落とされがちですが、鍵の受け渡し方法は成約率に直結します。

鍵が管理会社の事務所にしかない場合、案内する不動産会社は「鍵を取りに行く→物件へ行く→返す」という手間を負います。同じエリアに現地で内見できる物件があれば、そちらを優先して案内されがちです。

現地にキーボックスを設置するだけで、案内される回数が増えるケースがあります。

④ 初期費用の総額

賃料そのものよりも、入居時に必要な現金の総額で候補から外されることがあります。

敷金・礼金に加えて、鍵交換代、消毒料、書類作成料などが積み上がると、初期費用は賃料の5〜6か月分に達することもあります。内訳を並べて、本当に必要な項目かを見直してみてください。

築年数が古い物件の初期費用については、築フルの「消毒料とは？」でも詳しく触れています。

⑤ 募集条件の幅

条件を絞りすぎていないでしょうか。次のような制限は、そのぶん候補者を減らしています。

二人入居不可
ペット不可
高齢者・外国籍の方をお断りしている
楽器不可・在宅勤務不可

すべてを開放する必要はありません。ただ「なぜその条件なのか」を説明できない制限があれば、見直す価値があります。近隣の競合物件が条件を広げていれば、そこに需要が流れています。

⑥ 設備の「当たり前」が満たされているか

入居希望者にとって、あって当然と思われている設備があります。これが欠けていると、賃料を下げても選ばれにくくなります。

インターネット環境（無料インターネットの有無）
洗濯機置き場が室内にあるか
独立洗面台
温水洗浄便座
宅配ボックス

すべてを揃える必要はありませんが、近隣の競合物件と並べたときに何が足りないかを把握しておくことが重要です。

賃料を下げるのは、なぜ最後にすべきなのか

賃料を下げると入居は決まりやすくなります。ただし影響は一度きりでは終わりません。

下げた賃料はその後の更新にも引き継がれ、物件全体の収益力と売却時の評価にも影響します。1室で月5,000円下げれば、10年で60万円の差になります。一方、写真の撮り直しや鍵の現地対応は、一度の費用で済みます。

順番を間違えないことが、長い目で見た収益を守ります。

よくあるご質問

管理会社に改善提案を求めても動いてくれません

空室が続いているのに募集条件や写真の見直し提案がない場合、管理体制の見直しを検討する時期かもしれません。賃貸管理会社変更のご相談では、現在の管理内容を伺って改善できる点をお伝えしています。

繁忙期を過ぎてしまいました。次の春まで待つべきですか

待つ必要はありません。転勤や単身赴任、家庭の事情による引っ越しは年間を通じて発生します。むしろ競合が募集を止める時期は、条件を整えた物件が目立ちやすくなります。

リフォームはどこまでやるべきですか

物件の立地や想定する入居者層によって答えが変わります。一般的には、水回りの清潔感とクロス・床の状態が判断に大きく影響します。当社では原状回復工事を自社グループで対応しているため、費用対効果を踏まえたご提案が可能です。

空室のご相談はBONBON不動産へ

BONBON不動産は、埼玉県さいたま市および隣接市でアパート・戸建の賃貸管理を行っています。入居者募集から日常管理、退去後の原状回復工事までを自社グループで一貫して対応できるため、空室期間を短くすることに強みがあります。

「他社で管理を断られた」「築年数が古くて手が付けられない」といった物件のご相談も歓迎しています。まずは現状を伺うところから始めましょう。

ご相談は賃貸管理会社変更のご相談、またはお問い合わせフォームからお気軽にどうぞ。

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