今の管理に不満がある方へ。変更の判断基準と手続きの流れを解説します。
管理会社から返事が来ないとき、担当者の上に誰がいるのか｜業務管理者が見ているのは「入居者の苦情」です
管理会社の担当者の上には、法律で営業所ごとに置かれた業務管理者がいます。ただし条文が任せているのは入居者からの苦情。大家が返事を求める根拠は民法第645条にあります。
管理委託契約は3か月前の予告を待たずに解除できるのか｜管理の委託は民法上の「委任」です
管理委託契約は民法上の委任にあたり、第651条は各当事者がいつでも解除できると定めています。契約書の3か月前予告は、解除できる時期ではなく清算の条件の話です。
管理と仲介を同じ会社に頼んでいる大家が見るところ｜報酬に上限と掲示があるのは仲介の側だけです
管理と仲介を同じ会社に頼むとき、報酬の上限と事務所への掲示義務があるのは仲介の側だけです。管理報酬をどの書面で確かめるかを、宅建業法と管理業法の条文から整理します。
管理会社に払っている費用を1年分並べてみる｜手数料の消費税は住宅の大家には戻ってきません
管理会社に払う費用は、毎月の明細を12回足しても1年分になりません。年1回だけ出る費用の拾い方、手数料を税込で数える理由、経費にする年の切り方を条文と国税庁の資料で整理します。
管理会社にエリア外の物件を頼めるのか｜知事免許でも県外の物件は扱えます
「埼玉県知事免許なので県外は扱えません」は誤りです。宅建業法3条1項が分けているのは事務所の場所で、物件の所在地ではありません。断られる本当の理由と、聞き返し方をまとめます。
入居者の申込書を大家は見られるのか｜管理会社が「個人情報なので」と断れない条文
管理会社に入居申込書の写しを求めたら「個人情報なので」と断られた。個人情報保護法27条5項1号では、委託に伴う提供は第三者提供にあたりません。境目を条文で確かめます。
管理会社が大家に無断で直せる金額はいくらか｜頭書を空欄にすると民法に戻ります
管理会社が大家の承諾なしで立て替えられる金額は、標準管理受託契約書の頭書（11）で決まります。空欄なら民法650条の原則に戻り、緊急時は金額と無関係に承認が不要です。
更新事務手数料は誰が払うのか｜大家が探すのは契約書ではなく契約前の説明書面です
更新事務手数料に法律上の上限はありません。宅建業法46条の報酬の上限は代理・媒介にしか及ばないからです。金額が書いてあるのは契約書ではなく契約前の説明書面のほうです。
管理を「一部委託」にするという選択｜集金だけを頼むと業法の外に出ます
集金だけ、清掃だけを頼むと、相手は賃貸住宅管理業者に当たりません。重要事項説明も帳簿も定期報告も付いてこない仕組みを、管理業法2条2項と国交省の解釈から整理します。
空室の報告を管理会社に求める頻度｜賃貸の募集に法律上の報告義務はありません
「2週間に1回の報告」は売買の条文で、賃貸の募集には及びません。宅建業法34条の2と管理業法施行規則40条を開いたうえで、大家が自分で決める頻度と5つの報告項目をまとめます。