さいたま市の空き家は増えていない｜大家が5万6,500戸の内訳から見る活用の順番

2026年8月15日 2026年8月15日

空き家の記事を開くと、たいてい最初に右肩上がりの棒グラフが出てきます。全国で900万戸を超えた、空き家率は13.8％になった、このままでは4軒に1軒が空き家になる——。埼玉に物件を持っている方がそれを見て、自分の物件の話だと感じるのは自然なことです。ところが、同じ調査でさいたま市の数字だけを並べると、棒は下がります。

結論からお伝えすると、さいたま市の空き家は、平成30年の5万7,500戸から令和5年の5万6,500戸へ、1,000戸減っています。同じ5年間で総住宅数は60万8,700戸から65万6,300戸へ4万7,600戸増えているので、公表されている戸数から割ると空き家率は9.4％から8.6％へ下がったことになります（総務省統計局「住宅・土地統計調査」／さいたま市統計書令和6年版）。埼玉県全体でも空き家率は9.3％で、都道府県で全国一低い水準です。

それでも、さいたま市の空き家は5万6,500戸あります。問題は数の多さではなく、その5万6,500戸が何を指しているのかです。ここを分けないと、自分の物件がどちらの話なのか分かりません。

さいたま市と埼玉県の空き家の数字の見方。さいたま市はこの5年で1,000戸減り平成30年5万7,500戸から令和5年5万6,500戸へ。埼玉県の空き家率9.3％は全国13.8％より低く全国一。放置されている「その他の住宅」は2万100戸で3分の1だけ。県の空き家の50.5％にあたる16万6,800戸は賃貸用の募集中の部屋。一戸建の空き家は79.2％が放置、共同住宅は78.1％が賃貸用。区別の空き家率は大宮区12.5％、南区12.4％、緑区4.2％。

さいたま市の空き家5万6,500戸のうち、放置されているのは2万100戸

住宅・土地統計調査は「空き家」を4つに分けています。

賃貸用の住宅……募集中で、まだ入居者が決まっていない部屋
売却用の住宅……売りに出していて、まだ買主が決まっていない家
二次的住宅……別荘や、たまに寝泊まりする家
その他の住宅……上のどれでもない。人が住んでおらず、貸してもいない、売ってもいない家

世間で「空き家問題」と呼ばれているのは、いちばん下の「その他の住宅」です。さいたま市のその他の住宅は2万100戸で、これは埼玉県内で1位（2位は川越市8,840戸、3位は熊谷市7,530戸）。ただし、市の総住宅数に占める割合で見ると3.1％で、県平均3.8％を下回り、県内53市町のうち40位です（埼玉県「令和5年住宅・土地統計調査結果埼玉県分の概要」）。

ここから引き算をすると、5万6,500戸 − 2万100戸＝3万6,400戸。さいたま市の空き家のおよそ3分の2は、募集中・売り出し中の住宅だということになります。県全体で見るともっとはっきりしていて、埼玉県の空き家33万400戸のうち「賃貸用の住宅」が16万6,800戸＝50.5％。県の空き家のちょうど半分は、大家さんの空室です。

戸建とアパートでは、空き家の中身が逆になる

建て方で分けると、この違いがさらに分かれます。埼玉県の空き家を建て方別に見ると、一戸建が12万4,600戸（空き家全体の37.7％）、共同住宅が19万4,100戸（同58.7％）。そして中身は次のように反転します。

一戸建の空き家……79.2％が「その他の住宅」（9万8,700戸）。つまり貸してもいない、売ってもいない家
共同住宅の空き家……78.1％が「賃貸用」（15万1,600戸）。つまり募集中の空室

相続した実家が空いている話と、所有しているアパートが1室埋まらない話は、統計の上では同じ「空き家」に入りますが、行き先の制度も、動かす相手も違います。アパートの空室は募集条件と部屋の中身の問題で、市の空き家対策の窓口に相談する話ではありません。逆に、誰も住んでいない戸建を持っている場合は、条例と法律で所有者の責務とされている管理の話が先に来ます。

空き家率が高いのは、駅から遠い区なのか

さいたま市の区ごとに、公表されている戸数から空き家率を計算するとこうなります（令和5年10月1日現在）。

大宮区……8,080戸／6万4,820戸＝12.5％
南区……1万2,430戸／10万120戸＝12.4％
岩槻区……4,730戸／5万1,220戸＝9.2％
見沼区……6,230戸／7万9,510戸＝7.8％
西区……3,240戸／4万2,090戸＝7.7％／北区……5,860戸／7万5,840戸＝7.7％
桜区……3,810戸／5万1,180戸＝7.4％
中央区……3,770戸／5万2,710戸＝7.2％／浦和区……6,040戸／8万3,350戸＝7.2％
緑区……2,320戸／5万5,410戸＝4.2％

上位2つは大宮区と南区です。いちばん低いのは緑区の4.2％で、大宮区とは3倍の開きがあります。「空き家が多いのは郊外の古い街」という感覚とは、順番が逆になっています。

理由は、上で分けたとおりです。大宮区と南区は共同住宅の戸数そのものが多く、賃貸用の空き家＝募集中の部屋が数字を押し上げます。大宮区は総住宅数6万4,820戸に対して居住世帯のある住宅が5万6,700戸。駅前で人が集まる区だから、部屋の数も多く、入れ替わりの途中の部屋も多いという読み方になります。放置された家が並んでいるという意味ではありません。

ひとつ注意があります。統計表には「21大都市と市区町村（21大都市を除く）で表章方法が異なるため、さいたま市と各区の合計は必ずしも一致しない」と注記があります。区ごとの数字は傾向として見てください。

相続した戸建の空き家と、アパートの空室の違いの比較図。相続した戸建（その他の住宅）は、市の窓口が空き家として扱う、勧告を受けると税が変わる、売るなら控除に3年の期限、管理はシルバー人材センターも可。アパートの空室（賃貸用）は、統計では空き家に数えられる、住宅用地の特例は外れない、原因は募集条件と部屋の中身、動かすのは賃料と初期費用。

さいたま市が用意している窓口は、どこにあるのか

誰も住んでいない家を持っている場合、さいたま市には次の窓口と仕組みがあります（さいたま市「空き家等は適正に管理する必要があります」2026年7月30日更新）。

空き家ワンストップ相談窓口……市内7か所。相続・売却・賃貸・管理を一度に相談でき、弁護士・税理士・不動産業者・解体業者と連携して助言する仕組みです
相続・空き家セミナー＆個別相談会……令和8年度は年10回の予定。直近では9月16日（水・南区の公民館講座）、9月27日（日・南区の個別相談会）、10月24日（土・浦和区）が予定されています
シルバー人材センターによる空き家管理業務（有料）。除草、つた等の撤去、植木の伐採（いずれも高さ4メートル以内）、見回り、網戸・襖などの小修繕。大宮事務所048-667-1150（西区・北区・大宮区・見沼区）、浦和事務所048-884-5111（桜区・浦和区・南区・緑区）、与野事務所048-852-8923（中央区）、岩槻事務所048-756-7790（岩槻区）
近隣の空き家についての相談は各区のくらし応援室。大宮区048-646-3027、浦和区048-829-6052、南区048-844-7137 など
解体の概算費用と土地の査定相場を調べる「さいたま市版すまいの終活ナビ」（市が金融機関等と協定を締結して案内しているWebサービス）

市は「空家等対策の推進に関する特別措置法」と「さいたま市空き家等の適正管理に関する条例」にもとづき、管理不全な空き家の所有者に対して指導や勧告を行っています。勧告を受けると住宅用地の特例が外れ、翌年度の固定資産税の計算が変わります。関連する話は空室が続くと固定資産税は上がるのか｜「6倍」が起きるのは空室ではないにまとめています。

空き家ローンは4行あるが、賃貸に出すつもりなら対象が分かれる

さいたま市は4つの金融機関と協定を結び、空き家に関連するローンを案内しています。ここは大家さんにとって落とし穴があります。

りそな空き家専用ローン（埼玉りそな銀行）……空き家の購入・改装・解体資金。ただし「賃貸目的を含む事業用の物件に伴う費用はお取り扱いできません」と明記されています
むさしの空き家活用ローン（武蔵野銀行）……改築・改装、解体資金、解体後の有効利用に係る設備資金、防災・防犯上の設備対策資金
さいしん空き家活用ローン（埼玉縣信用金庫）……上と同様。危険空き家の修繕に係る費用も対象
城北空き家活用ローン（城北信用金庫）……改築・改装資金は「自己居住用・賃貸用」の両方が用途に挙げられています

「空き家ローン」という名前が同じでも、貸すために直す費用が対象かどうかは商品ごとに違います。相続した家を賃貸に回す前提で資金を借りるつもりなら、最初の電話で「賃貸に出す予定です」と伝えてください。申込にあたっては審査があり、融資内容・融資対象は各金融機関で異なります。

売る側に回るなら、期限のある控除がある

相続した家を売る場合、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除という制度があります。国税庁の説明（令和7年4月1日現在法令等）で確認できる主な条件は次のとおりです。

控除額は3,000万円。ただし令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上いる場合は2,000万円
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
売却代金が1億円以下であること（複数の相続人で分けて売った場合は合計で判定）
令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、一定の耐震基準を満たすか、家屋の全部を取り壊すこと
相続の時から譲渡の時まで、事業用・貸付用・居住用に使っていないこと
制度そのものの適用期限は令和9年12月31日までの譲渡

最後の1つが、大家さんにとって重い条件です。「とりあえず貸してみる」を選んだ時点で、この控除は使えなくなります。貸してから売るのか、売ってから考えるのか。順番で税額が変わる場面なので、動く前に税務署か税理士に確認してください。一般的な説明であり、個別の適用可否はここでは判断できません。