大家の法人化は所得900万円が目安なのか｜税率の先にある3つの固定費

2026年8月14日 2026年8月14日

確定申告が終わったあと、税理士や不動産会社からこう言われることがあります。「そろそろ法人にしたほうがいいですよ」。根拠として出てくるのは、たいてい「所得が900万円を超えたら」という数字です。

結論からお伝えすると、この900万円は、所得税の税率が23％から33％に上がる境目のことです。税率表の一点であって、法人にすべきかどうかの答えではありません。法人にすると、税率とは別に必ず増える固定費が3つあります。そこまで並べてから比べないと、税率だけを見て「得だ」と判断してしまいます。ここでは、条文と国税庁の公表資料で確認できる数字だけを並べて、比べ方そのものを整理します。

法人化の前に見る6点。所得税は900万円で33％に、法人税は15％と23.2％、均等割は赤字でもかかる、社会保険が強制になる、物件を移すと登記の費用、融資先の承諾がいる。

「900万円」という数字はどこから来ているのか

国税庁の所得税の速算表を見ると、境目がはっきりします（出典：国税庁タックスアンサー No.2260「所得税の税率」）。

課税所得 3,300,000円から6,949,000円まで……税率20％（控除額427,500円）
課税所得 6,950,000円から8,999,000円まで……税率23％（控除額636,000円）
課税所得 9,000,000円から17,999,000円まで……税率33％（控除額1,536,000円）

ここに住民税の所得割が10％前後乗ります。一方、法人税の税率は次のとおりです（出典：国税庁タックスアンサー No.5759「法人税の税率」）。

資本金1億円以下の普通法人……年800万円以下の部分は15％（令和7年4月1日以後に開始する事業年度で、所得が年10億円を超える事業年度は17％）
同じく年800万円を超える部分は23.2％

個人の33％と、法人の15％〜23.2％。この2つを並べれば「900万円で逆転する」という話になります。数字自体は正しく、そこは間違っていません。

ただし、比べているものが揃っていません

個人と法人では、かかる税金の顔ぶれがそもそも違います。

個人のまま……所得税＋復興特別所得税＋住民税＋個人事業税。個人事業税は不動産貸付業が第1種事業にあたり、標準税率は100分の5です（地方税法第72条の49の17第1項第1号）。ただし事業主控除290万円があります（同法第72条の49の14第1項）
法人にした場合……法人税＋地方法人税＋法人住民税＋法人事業税。さらに、自分に払う役員報酬に対して、個人としての所得税・住民税・社会保険料がかかります

法人にしても、家賃収入が非課税の箱に入るわけではありません。自分が使うお金として引き出す段階で、もう一度個人の税金がかかります。「法人税率のほうが低い」だけで比べると、この2段目が抜け落ちます。

法人にすると必ず増える固定費が3つあります

1. 赤字でもかかる均等割が、年7万円から

法人住民税の均等割は、所得ではなく資本金等の額と従業者数で決まります。標準税率はこうです。

道府県民税……資本金等の額が1,000万円以下の法人は年額2万円（地方税法第52条第1項）
市町村民税……資本金等の額が1,000万円以下で、従業者数の合計が50人以下の法人は年額5万円（同法第312条第1項）

合わせて年7万円。これは所得がゼロでも、赤字でもかかります。しかも市町村は標準税率を超える税率で課すこともでき、その上限は「標準税率に1.2を乗じて得た率」です（同法第312条第2項）。実際の税率は市町村ごとに違うので、設立予定地の市役所で確認してください。

2. 社会保険が、人数に関係なく強制になる

ここが見落とされやすいところです。厚生年金保険法第6条第1項は、適用事業所をこう定めています。

第1号……製造、建設、物の販売など列挙された事業の事業所で「常時五人以上の従業員を使用するもの」
第2号……「前号に掲げるもののほか、国、地方公共団体又は法人の事業所又は事務所であつて、常時従業員を使用するもの」

読み比べると分かります。個人事業には「5人以上」という人数の条件がありますが、法人にはありません。業種も問いません。役員が自分1人でも、報酬を払っていれば適用事業所になります。健康保険と厚生年金の保険料は会社と本人で折半しますが、一人法人なら、その両方を自分で出すことになります。加入の可否や手続きは個別の事情で変わるので、年金事務所に確認してください。

3. 決算と申告の手間が、毎年かかる

法人は、決算書と法人税・地方税の申告書を毎年つくります。個人の確定申告と同じ感覚では終わりません。自分でやるなら時間、頼むなら費用がかかります。ここは金額を断定できる資料がないので書きませんが、「毎年かかる固定費が1つ増える」ことは判断に入れてください。

いま持っている物件を法人に移すと、いくらかかるのか

法人をつくるだけなら物件はそのままでも構いませんが、既存の物件を法人所有にするなら、所有権を移す費用がかかります。売買として移す場合の主なものは2つです。

登録免許税……売買による所有権の移転登記は、原則として不動産の価額の1,000分の20（出典：国税庁タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」）。土地には期限つきの軽減税率の特例があるので、適用の有無は登記の時点で国税庁のページを確認してください
不動産取得税……標準税率は100分の4（地方税法第73条の15）。ただし住宅または土地の取得については、平成18年4月1日から令和9年3月31日までの間は100分の3とする特例があります（同法附則第11条の2第1項）

ここでいう「不動産の価額」は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。市場価格ではなく評価額が基準になるので、思ったより小さいことも、大きいこともあります。課税明細書の価格欄を見れば、おおよその見当はつきます。

さらに、融資が付いている物件は、金融機関の承諾なしに名義を移せません。抵当権が設定されている物件の所有者を勝手に変えると、契約違反になります。法人へ移す前に、必ず借入先へ相談してください。