賃貸経営で初心者がつまずく5つのポイント｜最初の1年で起きやすい失敗

2026年8月3日 2026年8月3日

結論からお伝えすると、賃貸経営を始めた人がつまずくのは「知識が足りなかったから」ではありません。お金・修繕・空室・入居者対応・出口の5つを、順番を決めずに場当たりで進めてしまったことがほとんどです。逆に言えば、この5つに最初から枠を作っておけば、たいていの失敗は小さいうちに止まります。

この記事は、物件を買った、あるいは相続して大家になったばかりの方に向けて、最初の1年で実際に起きやすいつまずきを整理したものです。手続きの一覧をお探しの場合は、大家になったら必要になる書類と手続きの一覧を先にご覧ください。

初心者がつまずく5つのポイント

いちばん多いのがこれです。満室で月30万円の家賃が入る物件でも、手元に残るのは同じ額ではありません。差し引かれるものが並びます。

これらを引いたあとの金額が、実際に使えるお金です。初年度は入居がついていても、2年目以降に退去が重なると一気に苦しくなるのが賃貸経営の性質です。数字の見方は賃貸経営で最初に覚える3つの数字で整理しています。

給湯器やエアコンは、予告なく壊れます。しかも入居中に壊れると、待ってもらうことが難しい設備です。1台の交換はまとまった出費になり、複数戸で同じ年式なら同じ時期に順番が回ってきます。金額は機種・設置状況・工事の内容で変わるため、事前に見積もりで確認しておいてください。

家賃収入の一部を修繕用に分けて置いていないと、手元にお金がないから交換を先延ばしにするという一番避けたい状態になります。交換時期の考え方はエアコン・給湯器はいつ替えるかをご覧ください。

空室が続くと、まず賃料を下げたくなります。ただ、下げた賃料はその入居者が住み続けるあいだ戻りません。月5,000円下げれば、10年で60万円の減収です。

写真の枚数、募集図面の書き方、内見のしやすさ、初期費用の総額。動かせる条件は賃料以外にもあります。空室が3か月埋まらない。募集条件のどこを動かすかで順番を示しています。

滞納も、騒音も、設備の不具合も、初動の早さで結果が変わります。滞納は1か月放置すると2か月になり、督促の手間も回収の難しさも増えます。騒音の苦情は、返事がないこと自体が次の不満になります。

自主管理なら自分が窓口、管理委託なら管理会社が窓口です。どちらにしても「誰がいつまでに動くか」を決めておかないと、連絡が宙に浮きます。滞納の初動は家賃を滞納された。最初の3日でやることにまとめました。

持ち続けるのか、いずれ売るのか、建て替えるのか。決めきらなくてもかまいませんが、選択肢を知らないまま10年経つと、動けなくなります。築年数が進んで大規模修繕の時期に入ってから初めて考えると、選べる手が減っているのが実情です。

すでに走り出している方は、次の順番が現実的です。上の3つは今週中にできます。

順番に意味があります。1と2をやらずに空室対策の費用を使うと、修繕のお金が消えます。

ここまで5つ挙げましたが、初めての1年で全部を整えられる方はまずいません。突発の修繕は必ず来ますし、想定より空室期間が伸びることもあります。大切なのは、つまずかないことではなく、つまずきを小さいうちに見つけることです。

また、費用がかかる話も避けられません。修繕の枠を作れば、その分だけ手元の自由なお金は減ります。管理を委託すれば手数料がかかります。それでも、放置して傷が大きくなったときの支出のほうが、たいてい大きくなります。

なお、税金や相続の扱いは物件と個人の状況で変わります。経費の判断や申告の方法は、一般的な考え方として読んでいただき、実際の申告は税務署または税理士にご確認ください。

賃貸経営を続けるかどうか自体で迷いが出ている場合は、もう続けられないと思ったときの選択肢｜貸す・売る・任せるも参考になります。