はじめての大家さんが押さえる借地借家法の基本｜更新・解約・家賃の3点

2026年8月4日 2026年8月4日

結論からお伝えすると、はじめて大家になった方が借地借家法で押さえるべきなのは、「契約は基本的に更新される」「大家からは簡単に終わらせられない」「家賃は一方的に変えられない」の3点です。条文を覚える必要はありません。この3点を知っているだけで、契約書の読み方も、入居者への伝え方も変わります。

逆にここを知らないまま「うちの物件だから」と動くと、法律上そもそも通らない要求を入居者に突きつけることになり、話がこじれます。相続や購入で急に大家になった方がつまずきやすいのが、この部分です。

借地借家法は、誰を守るための法律なのか

借地借家法は、建物の賃貸借（借家）と、建物を建てるための土地の賃貸借（借地）のルールを定めた法律です。アパートを貸している大家さんに関係するのは、主に「借家」の部分です。

この法律の考え方を一言でいうと、住まいを失うと生活の基盤ごと失う借主を、貸主より手厚く保護するというものです。不公平に感じられるかもしれませんが、ここを前提にしないと以下の話が腑に落ちません。あわせて、借主に不利な特約は無効になることがあるという点も押さえてください。契約書に書けば何でも通る、とはなりません。

借地借家法で大家が押さえる5点をまとめた図。契約は期間満了でも自動で終わらない、解約には正当事由が要る、家賃は一方的に変えられない、借主に不利な特約は無効になることがある、通知の前に専門家へ相談する。

はじめての大家さんが押さえる3つの基本

1. 普通借家契約は、期間が来ても自動で終わらない

「2年契約だから2年で終わり」ではありません。一般的な賃貸借契約（普通借家契約）では、期間が満了しても、大家側から更新を拒む正当な理由がなければ契約は更新されます。更新手続きをしないまま期間が過ぎた場合も、同じ条件で続いている扱い（法定更新）になるのが一般的です。「更新書類を出さなかったから契約は切れた」とはなりません。

2. 大家からの解約・更新拒否には「正当事由」が要る

大家側から契約を終わらせたいときは、期間満了の1年前から6か月前までに通知したうえで、正当事由が必要とされています。正当事由は次のような事情を総合的に見て判断されます。

大家がその建物を使う必要性（自分や家族が住む必要があるか）
入居者がその建物を使う必要性（生活・仕事の基盤になっているか）
これまでの経過（家賃の支払い状況、契約違反の有無）
建物の現況（老朽化の程度、耐震性など）
立退料の提示

「古いから建て替えたい」だけでは、通常は正当事由として弱いとされています。立退料を含めた条件を組み立てる必要が出ることが多く、金額も事情によって大きく変わります。建て替えや売却のために空室化を進めたい場合は、早い段階で弁護士に相談してください。

3. 家賃の増額・減額は、一方的には決められない

周辺相場や固定資産税が上がったときに増額を求めること自体は、一般的には認められています。ただし通知すれば自動的に上がるものではありません。入居者が応じなければ、協議、調停、訴訟という順に進みます。これは逆にも働き、「賃料は減額しない」という特約は効力が認められにくいとされています（定期借家契約では扱いが異なります）。