大家が自分の物件の滞納率を出す方法｜業界調査は保証会社の立て替えも「滞納」に数えています

2026年10月9日 2026年10月9日

結論からお伝えすると、自分の物件の滞納率は「月末の時点で、入居している戸数のうち、家賃が入っていない戸数がいくつあるか」で数えます。業界団体の調査（公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅市場景況感調査（日管協短観）」）は、家賃債務保証会社が立て替えた分も「滞納」に数えています。大家さんの口座に家賃が満額入っていても、入居者は払っていない、という月があるからです。この調査の最新版は第28回（2023年4月〜2024年3月分・2024年11月公表）で、協会のページには「第29回の発表時期は現在未定」と書かれています（2026年10月8日に確認）。

送金明細を見て「今月も全戸入金。滞納ゼロ」と安心する。ところが入居者本人は2か月払っていなくて、保証会社が毎月立て替えていた。明細の上ではこの2つは同じに見えます。数え方を決めておかないと、気づくのは保証会社から更新拒否や解除の相談が来たときです。

日管協短観の滞納率の数え方。月末時点・分母は入居戸数・保証会社の立て替えも滞納に数える。

業界調査は、滞納をどう数えているのか

日管協短観は、滞納率の数え方を次のように書いています。

管理戸数ベースで算出する
滞納率は、入居戸数に対する滞納戸数の割合
家賃債務保証会社からの代位弁済も滞納戸数とした
1か月滞納は「30日以降でも入金されないもの」、2か月滞納は「60日以降でも入金されないもの」
どちらも月末時点の数字

分母は管理している全戸ではなく入居している戸数です。空室を分母に入れると、空室が多い物件ほど滞納率が低く見えてしまうからです。入居率の数え方は入居率と稼働率は別の数字ですに書いています。

全国と首都圏の数字はどのくらいか

地域	月末での1か月滞納率	月末での2か月以上滞納率
全国	1.2%（前年度0.8%）	0.5%（前年度0.3%）
首都圏	1.0%（前年度0.4%）	0.5%（前年度0.2%）
関西圏	0.7%（前年度3.3%）	0.4%（前年度1.1%）
首都圏・関西圏を除くエリア	2.7%（前年度2.3%）	1.0%（前年度0.8%）

2023年度の数字です。調査は協会の会員の賃貸住宅管理会社へのインターネットアンケートで、1,989社のうち699社（回答率35.1%）が答えています。協会自身も、関西圏だけ下がった理由については「さらなる分析の必要性を感じる」と書いています。地域の差を、そのまま自分の物件の良し悪しに読み替えないほうが安全です。

同じ調査で、家賃債務保証会社の利用を必須にしている管理会社は全国で93.0%でした。保証会社が付いている部屋がほとんどなので、立て替えを数えないと、滞納はほとんど見えなくなります。

自分の物件で数えるには、どの紙を見ればいいのか？

送金明細：管理会社から届く明細で、部屋ごとに入金があったかを見ます。ここでは保証会社の立て替えも「入金」として並ぶことがあります。
保証会社からの代位弁済の通知：立て替えがあった月と部屋が分かります。管理会社が受け取っているなら、月ごとに一覧で出してもらいます。
月末の未入金の一覧：月末の時点で、本人からも保証会社からも入っていない部屋です。

この3つを部屋番号で突き合わせ、月ごとに「本人が払わなかった部屋の数」を数えます。分母はその月末に入居していた部屋の数です。12か月並べれば、何月に滞納が出やすいかも見えてきます。

家賃の支払期日は契約書で決まり、契約書に書いていなければ民法614条で建物は「毎月末」です。支払期日と大家さんへの送金日がずれる理由は家賃はいつ大家の口座に入るのかに書いています。「30日以降でも入金されないもの」をどの日から数えるかは、この支払期日で決まります。

数えたあと、どう使うのか

立て替えが続いている部屋を見つける：本人が払っていない月が続けば、保証会社の契約にもとづく対応や、大家さんとしての解除の判断に関わります。代位弁済のあとの関係は保証会社が家賃を立て替えても、契約を解除できるのは大家だけですにあります。
管理会社の報告に入れてもらう：月次の報告に滞納の欄がなければ、立て替えを含めた数を1行足してもらうよう頼みます。報告の中身については管理会社から月次報告が来ない。これは普通なのかに書いています。
初動を決めておく：滞納が出たときの最初の動きは家賃を滞納された。最初の3日でやることにあります。

都合の悪いことも書いておきます

保証会社が立て替えたかどうかを、大家さんに毎月知らせる決まりがあるかは、保証会社との契約や管理委託契約の中身で決まります。知らされていないこともあります。
10戸のアパートで1戸が滞納すれば、それだけで滞納率は10%です。戸数が少ない物件では、全国の1.2%と比べる意味はあまりありません。月数で数える（12か月のうち何か月、滞納の部屋があったか）ほうが実感に合います。
管理会社が「滞納率」と言うとき、立て替えを含めているかどうかは会社ごとに違いえます。数字を聞いたら、まず「保証会社の立て替えは入っていますか」と定義を確かめます。