大家が設備をどこまで足すか｜インターネット無料と独立洗面台の効果を分けて考える

結論からお伝えすると、設備は「あると決まる」ではなく「無いと候補に出てこない」で判断します。すべてそろえる必要はありません。足すかどうかは、①検索の絞り込みで外されるか ②内見で減点されるか ③入居後の不満になるかの3つに分けると、手を付ける順番が決まります。

退去したばかりの部屋に入ると、壁は白いクロス、床は茶色。洗面台は浴室の中にあり、募集図面の設備欄は「エアコン・給湯・室内洗濯機置場」の3行で終わっている。ここに何を足すかを決めるのが、募集を出す前の最後の作業です。

設備は3つに分けて考える

設備を「人気があるかどうか」だけで並べると、いくらでも足せてしまいます。判断するときは、効き方の違うものを混ぜないことが先です。

• 検索で外される設備…入居希望者が絞り込み条件にチェックを入れた瞬間、その設備が無い部屋は一覧から消えます。内見以前の話です
• 内見で減点される設備…一覧には出るものの、他の部屋と並べて比べられたときに負けます
• 入居後に不満になる設備…決まりやすさには効きませんが、短期解約やクレームの原因になります

この3つは、かける費用の意味が違います。1つ目は募集の入り口を広げる投資、2つ目は決定率を上げる投資、3つ目は入居期間を延ばす投資です。混ぜて考えると「良さそうなもの全部」になってしまいます。

掲載そのものの見え方は内見の申し込みが入らないのはなぜかで別に整理しました。ここでは「設備にお金を出すかどうか」に絞ります。

インターネット無料は本当に効くのか

インターネット無料は、上の分類でいう1つ目、検索の絞り込み条件として効く設備です。主要な物件サイトには「インターネット無料」のこだわり条件があり、ここにチェックが入ると、回線のない部屋は一覧に出てきません。決め手というより、土俵に乗るかどうかの設備だと考えたほうが正確です。

ただし、都合の悪い面も先に書いておきます。

• 速度が出ないと、かえって不満になります。 建物で1本の回線を分け合う方式は、夜間に遅くなることがあります。「無料なのに使えない」は、無いより印象が悪くなります
• 契約期間が長いことがあります。 数年単位の縛りや、途中解約時の違約金が設定されている契約もあります。売却を考えている物件では、この期間が足かせになります
• 入居者が回線を選ぶ自由がなくなる場合があります。 自分で高速回線を引きたい人にとっては、共用設備が邪魔になることもあります

導入するなら、月額いくらの負担が何年続くのか、途中でやめられるのか、回線の方式は何か。この3点を契約書で確かめてから決めてください。

独立洗面台は、あとから作れるのか

独立洗面台も絞り込み条件にあります。ただしインターネットと違って、付けたくても付けられない部屋があります。

• 洗面化粧台を置くだけの幅が廊下や脱衣所にあるか（一般的な製品は幅60cm前後のものが多く、そのぶんの壁面が要ります）
• 給排水の経路を新しく引けるか。床下の構造や、集合住宅なら階下の天井を触る必要が出ることもあります
• 洗濯機置場と同じ場所を取り合わないか

浴槽・便器・洗面が一室にまとまった3点ユニットの部屋は、この3つでつまずくことが多く、工事の規模が一気に大きくなります。まず現地を職人に見てもらい、できるかどうかを確かめてから費用の話をする。 図面だけで決めると、着工後に変更が出ます。

設備を足したのに決まらないのは、なぜですか

よくあるのは、設備は足したのに募集情報が書き換わっていないケースです。物件サイトの設備欄にチェックが入っていなければ、絞り込みには反応しません。写真も撮り直していなければ、見た目は工事前のままです。工事の翌日に、掲載画面を自分の目で見てください。

もう一つは順番の問題です。募集条件そのものが周辺から外れている部屋に設備を足しても、条件の段階で落ちている人には届きません。まず募集条件のどこを動かすかを確かめ、そのうえで設備を検討してください。工事は写真の撮り直しとセットにすると、かけた費用が回収しやすくなります。

判断の順番

1. いまの募集が、どの絞り込み条件から外れているかを調べる（管理会社に、条件ごとの掲載状況を聞く）
2. 物理的にできる工事とできない工事を分ける（現地で職人に見てもらう）
3. 費用を「家賃の何か月分で回収できるか」に置き換える
4. 工事が終わったら、募集情報と写真を必ず更新する

どこまで投資してよいかの考え方は空室対策のリノベーションはどこまで投資すべきかに、壊れる前に替えるかどうかで判断が変わる設備はエアコン・給湯器はいつ替えるかにまとめています。

まとめ

設備は、流行っているから足すものではありません。検索から外れているのか、内見で負けているのか、入居後に不満が出ているのか。 どこでつまずいているかを先に特定すれば、足すべき設備は自然に1つか2つに絞られます。

絞り込みの結果は、管理を任せている会社に聞けば出てきます。工事ができるかどうかは、現地を見た職人でなければ答えが出ません。この2つをそろえてから、金額の話をしてください。

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