空室が続くと固定資産税は上がるのか｜「6倍」が起きるのは空室ではない

2026年8月14日 2026年8月14日

2部屋が同時に空いて、そのまま夏を越した。募集は止めていないが、内見の連絡も入らない。そんなときに気になるのが「このまま空室が続くと、税金はどうなるのか」という一点です。検索すると「空き家は固定資産税が6倍」という見出しが並びます。

結論からお伝えすると、入居者がいる部屋が1戸でも残っているアパートは、空室が増えても固定資産税の住宅用地の特例は外れません。特例が外れるのは、建物を取り壊して更地にしたときと、空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづく勧告を受けたときです。「空室が続いたから」ではありません。そのかわり、空室が長引くと相続税の評価のほうで効いてきます。効く税と、効かない税を分けて見るのが最初の一歩です。

空室と税金の関係を6点に整理した図。固定資産税は動かない、都市計画税も同じ考え方、戸数ぶんの枠がある、外れるのは勧告のとき、更地にすると家屋の税は消える、相続税の評価では効いてくる。

住宅用地の特例は、何を条件にしているのか

土地の固定資産税を軽くしている仕組みは、地方税法第349条の3の2に書かれています。条文の書き出しはこうです。

「専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋で政令で定めるものの敷地の用に供されている土地」（地方税法第349条の3の2第1項）

条件になっているのは「人の居住の用に供する家屋の敷地であること」であって、満室かどうか、稼働率が何％かではありません。同じ条文の第2項で、200平方メートル以下の部分は価格の6分の1、それを超える部分は第1項で3分の1が課税標準になります。都市計画税にも同じ考え方の特例があり、こちらは3分の1と3分の2です（地方税法第702条の3）。

アパートは「200平方メートル×戸数」まで6分の1になる

ここは意外と知られていません。第349条の3の2第2項第2号は、200平方メートルを超える住宅用地について、こう定めています。

「当該住宅用地の面積を当該住宅用地の上に存する住居で政令で定めるものの数（中略「住居の数」）で除して得た面積が二百平方メートル以下であるものにあつては当該住宅用地、当該除して得た面積が二百平方メートルを超えるものにあつては二百平方メートルに当該住居の数を乗じて得た面積に相当する住宅用地」

言い換えると、6戸のアパートなら1,200平方メートル（200×6）までが6分の1の対象という読み方になります。戸建1棟なら200平方メートルまでですから、同じ広さの土地でも、アパートのほうが軽い扱いになる場面があります。そしてこの「住居の数」は、入居しているかどうかではなく、住居として区分されている数です。空室で戸数が減るわけではありません。

では特例が外れるのは、どういうときか

第349条の3の2第1項の括弧書きに、除かれるものが名指しで書かれています。整理すると2つです。

空家法第13条第2項の規定により勧告がされた「管理不全空家等」の敷地
空家法第22条第2項の規定により勧告がされた「特定空家等」の敷地

どちらも「勧告」が条件です。市町村長の指導を受けた段階では外れません。管理不全空家等は、第13条第1項の指導をしてもなお状態が改善されない場合に、第2項で勧告に進む建て付けになっています。

なお、特定空家等への勧告の根拠条文は「第22条第2項」です。いまも「第14条第2項」と書いている解説を見かけますが、これは令和5年の改正前の条文番号です。改正法の附則にも「旧法第14条第10項」「旧法第14条第2項」と、条ずれが明記されています。根拠を確かめるときは、必ず現行の条文番号で見てください。

そもそも、入居者がいるアパートは「空家等」に当たるのか

空家法第2条第1項は、空家等をこう定義しています。

「建築物又はこれに附属する工作物であつて居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」

判断の単位は建築物です。総務省・国土交通省の基本指針（平成27年2月26日告示第1号）は、「常態である」の意味について「建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい、例えば概ね年間を通して建築物等の使用実績がないことは1つの基準となる」と書いています。1戸でも人が住んでいれば、その建物には使用実績があります。つまり、全戸が空いた状態が続いて初めて、空家等として扱われる余地が出てきます。ただし最終的に判断するのは市町村ですので、全戸空室が長引いている物件は、所在地の市町村の担当課に確認してください。

「6倍」という言い方も、そのままは受け取らないほうがいい

課税標準が価格の6分の1から6分の6になるので、計算上は6倍です。ただし実際の請求額は、そう単純には動きません。理由が2つあります。

宅地には負担調整措置がある。地方税法の附則第17条・第18条で、令和6年度から令和8年度までの宅地の税額の上がり方に上限がかけられています。課税標準が跳ね上がっても、税額は段階的にしか上がりません
建物を壊せば、家屋の分の固定資産税と都市計画税は消える。更地にすれば土地の課税標準は上がりますが、家屋にかかっていた税はなくなります。合計額で6倍になるわけではありません

だから「更地にすると6倍だから壊さない」という判断の仕方も、正確ではありません。土地と家屋を合計した実額で比べるべきところです。金額は物件ごとに違いますので、課税明細書を持って市町村の資産税課に確認するのが確実です。

空室で本当に効いてくるのは、相続税の評価

固定資産税は空室で動きませんが、相続税の土地の評価は空室で動きます。アパートの敷地は貸家建付地として評価が下がりますが、その計算式に「賃貸割合」が入っているためです。

「貸家建付地の価額＝自用地としての価額－自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合」（出典：国税庁タックスアンサー No.4614「貸家建付地の評価」）

賃貸割合は、各独立部分の賃貸状況から計算します。空室が多ければ、その分だけ評価の下がり幅が小さくなります。ただし国税庁は、一時的な空室については賃貸中として扱ってよいとし、その条件を4つ挙げています。

各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること
賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと
空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること
課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと

「例えば1か月程度」という例示があることからも、長く空けたままにするほど不利に働く仕組みだと分かります。ここは税務署や税理士の判断が入る領域ですので、断定はできません。相続が視野に入っている物件なら、募集を止めない記録（募集依頼の書面やポータルの掲載履歴）を残しておくことをおすすめします。

都合の悪いことも書いておきます

ここまでは「空室でも固定資産税は変わらない」という話でしたが、変わらないことは、良いことばかりではありません。

家賃がゼロでも、税金は満額かかる。固定資産税と都市計画税は収益ではなく資産にかかるので、空室が増えても減りません
家屋の評価も、空室では下がらない。家屋の価格は固定資産評価基準にもとづいて決まります（地方税法第403条第1項）。入居しているかどうかで評価する仕組みにはなっていません
赤字になったときの扱いは、個別の判断が要る。不動産所得の損失を他の所得と通算できるかどうかは、損失の中身によって扱いが変わります。必ず税務署か税理士に確認してください