大宮駅から離れた物件はどう戦うか｜入居者が選んだ理由の1位は駅の近さではない

2026年8月14日 2026年8月14日

募集図面の交通欄に「大宮駅徒歩18分」と書く。その1行が入った瞬間に、自分の物件が候補から外れていく気がする——駅から離れた物件を持っている方から、よく聞く感覚です。ポータルの絞り込みには「徒歩10分以内」のチェックボックスがあり、そこで弾かれていると考えると、打つ手がないように思えます。

結論からお伝えすると、実際に民間賃貸住宅に入居した世帯が住んでいる場所は、最寄りの公共交通機関まで平均1.1キロメートルです。広告表示のルールで換算すると徒歩14分にあたります（国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査」2026年7月17日公表）。同じ調査で、住宅を選んだ理由の1位は「価格／家賃が適切だったから」45.8％で、「交通の利便性が良かったから」は34.2％でした。駅距離は、決め手の3番目です。だとすれば、駅から離れた物件が取りにいくべき場所は、はっきりしています。

民間賃貸に入居した世帯が住宅を選んだ理由。家賃が適切だったから45.8％、立地環境が良かったから37.6％、交通の利便性が良かったから34.2％、職場から近かったから27.6％、デザイン・広さ・設備27.3％、昔から住んでいる地域12.4％。

入居した人は、駅から何メートルのところに住んでいるのか

国土交通省の住宅市場動向調査は、住み替えを行った世帯に、住み替えの前後を聞いています。民間賃貸住宅に入居した世帯の「最寄りの公共交通機関までの距離」は、こうなっています。

令和7年度……住み替え前 1.5km ／住み替え後 1.1km
令和6年度……住み替え前 1.7km ／住み替え後 1.1km
令和5年度……住み替え前 1.4km ／住み替え後 1.1km

住み替え後は、3年続けて1.1kmです。広告表示のルールでは道路距離80メートルを1分として計算し、1分未満の端数は1分に切り上げます。1.1kmを当てはめると13.75分、切り上げて14分。つまり、いま賃貸に入った人たちの平均は「駅徒歩14分」相当ということになります。

数字を出すときは母集団も一緒に見てください。この調査の民間賃貸住宅の部分は三大都市圏が対象で、調査は訪問留め置き法、配布600・回収590（回収率98.3％）。内訳は首都圏346・中京圏88・近畿圏156、住宅の種類は集合住宅540・一戸建て50です。対象は2024年4月から2025年3月までに住み替えた世帯。さいたま市は首都圏に含まれますが、「大宮の数字」ではありません。全体の傾向として読んでください。

選んだ理由の1位は、駅からの近さではない

同じ調査の「住宅の選択理由（複数回答）」を、民間賃貸住宅入居世帯だけ抜き出すとこうなります。

価格／家賃が適切だったから……45.8％
住宅の立地環境が良かったから……37.6％
交通の利便性が良かったから……34.2％
職場から近かったから……27.6％
住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから……27.3％
昔から住んでいる地域だったから……12.4％
親・子供などと同居した、または近くに住んでいたから……10.5％

ここで注意したいのは、「立地環境」と「交通の利便性」が別の項目として立っていることです。立地環境37.6％のほうが交通の利便性34.2％より上に来ています。駅からの距離と、住み心地としての立地は、入居者の頭のなかで別物として扱われていると読めます。

そして1位は家賃です。駅距離で3位の項目を取りにいけないなら、1位と2位の項目で取りにいく。これが駅から離れた物件の基本方針になります。安売りしろという意味ではありません。同じ家賃で提供できる広さ・設備・静けさが、駅前の物件より確実に上だからです。

「徒歩18分」は、歩いた時間ではありません

ここを誤解している大家さんが多いので、ルールの原文を置きます。不動産の広告表示は、景品表示法第36条第1項にもとづく認定を受けた公正競争規約で決まっています。その施行規則第9条には、こう書かれています。

「徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示すること。この場合において、１分未満の端数が生じたときは、１分として算出すること。」（施行規則第9条第9号）

つまり単純な割り算です。信号待ちも、坂も、踏切も、歩道橋も、階段も入っていません。起点についても決まりがあります。

「道路距離又は所要時間を算出する際の物件の起点は、物件の区画のうち駅その他施設に最も近い地点（マンション及びアパートにあっては、建物の出入口）とし、駅その他の施設の着点は、その施設の出入口（施設の利用時間内において常時利用できるものに限る。）とする。」（同第7号）

アパートは建物の出入口が起点、駅は出入口が着点です。大宮駅のように出入口が複数ある駅では、どの出入口を着点にしたかで分数が変わります。実際に改札やホームまで歩くと、表示より長くかかるのが普通です。逆に、踏切のない道でまっすぐ歩ける物件は、表示の分数どおりか、それより早く着きます。

では、実際に歩いた時間を募集図面に書いていいのか

「徒歩○分」の欄には書けません。その欄は規約どおり80メートル1分で計算した数値を表示する場所だからです。実測が12分でも、道路距離1,100メートルなら14分と表示します。

ただし、道の様子を伝えること自体は止められていません。写真とコメントで渡す方法があります。

駅までの道を、実際に歩いて写真を撮る。歩道の幅、街灯、夜の明るさ、坂の有無
踏切や大きな交差点があるか、ないかを書く。「踏切を通らずに駅に着けます」は、通勤する人には効きます
途中にある店を挙げる。スーパー、コンビニ、ドラッグストア。帰り道に寄れることは、駅前物件にない価値です
自転車で何分かを添える。駐輪場があるなら、そこも一緒に伝えます

なお、施設までの距離や所要時間を表示するときは起点と着点を明示することも規則で求められています（同第7号）。「スーパーまで徒歩5分」ではなく「物件から○○店まで道路距離400メートル」のように書けば、あとで揉めません。

バス便は、隠すよりルールどおり出したほうが早い

バスを使う物件は、募集図面の書き方が決まっています。

「鉄道等の最寄駅等からバスを利用するときは、最寄駅等の名称、物件から最寄りのバスの停留所までの徒歩所要時間、同停留所から最寄駅等までのバス所要時間を明示して表示すること。」（施行規則第9条第3号イ）

さらに、所要時間については「朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示すること。この場合において、平常時の所要時間をその旨を明示して併記することができる」と定められています（同第4号ウ）。

つまり、朝の混雑時の時間を出すのはルール上の義務です。不利な情報を自分から出しているのではありません。ここを曖昧にしたまま案内すると、入居後に「聞いていた時間と違う」となり、短期解約につながります。先に正確に出したほうが、決まった入居者は長く住みます。

駅から離れた物件が取りにいく5つ

同じ家賃での広さ。駅前の1Kと同じ家賃で1DKや2Kが出せるなら、それは弱点ではなく強みです
駐車場と駐輪場。車を持つ世帯にとって、駅距離より駐車場代のほうが大きい金額になることがあります
静かさと日当たり。線路や幹線道路から離れていることは、書かなければ伝わりません
初期費用の総額。選択理由の1位は家賃です。敷金・礼金・鍵交換・消毒料まで含めた「入居時に必要な総額」で比べられています
周辺の生活動線。「立地環境が良かったから」は37.6％で、交通の利便性より上にあります。スーパー・小児科・保育園・公園を具体名で書きます

逆に、やっても効きにくいこともあります。駅距離を書かない、遠い駅を並べて選択肢を増やす、「バス便」の表記を小さくする。どれも探している人には伝わっていて、内見前に離脱されるか、内見後に断られるだけです。隠す工夫に時間を使うより、上の5つを書き足すほうが早く決まります。

駅前の物件と駅から離れた物件の比較。駅前は家賃と初期費用が高く、部屋が狭く、線路や道路の音があり、駐車場を確保しにくい。駅から離れた物件は同じ家賃で広さが取れ、静かで日当たりを出せ、駐車場と駐輪場を付けられ、徒歩の分数だけ不利になる。

まとめ｜駅から離れた物件の戦い方

入居した世帯の最寄り公共交通機関までの距離は平均1.1km。表示ルールの換算で徒歩14分にあたります
選んだ理由の1位は家賃45.8％、2位は立地環境37.6％、交通の利便性は34.2％で3位
「徒歩○分」は道路距離80メートル＝1分の割り算。信号も坂も踏切も入っていません
起点はアパートなら建物の出入口、着点は駅の出入口。大宮駅のように出入口が多い駅では分数が変わります
バス便の所要時間は、朝の通勤ラッシュ時を明示するのがルール。隠さず出したほうが長く住んでもらえます

さいたま市内のエリアごとの違いは大宮・浦和・岩槻｜賃貸経営の違い、家賃相場の調べ方はさいたま市の家賃相場の調べ方、募集図面の直しどころは募集図面（マイソク）で反響が変わる｜書き換えるべき5か所にまとめています。写真の枚数と順番で迷ったら募集写真は何枚・どの順番で載せるかも参考になります。

広告表示のルールは改正されることがあります。ここで引用したのは首都圏不動産公正取引協議会が公表している「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則」で、令和6年10月1日施行の変更まで反映されたものです。実際に募集図面を作るときは、依頼している仲介会社に最新の表記を確認してください。

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