管理会社に払っている費用を1年分並べてみる｜手数料の消費税は住宅の大家には戻ってきません

2026年9月1日 2026年9月1日

去年の送金明細を12か月ぶん並べて、電卓を叩いた大家さんがいました。管理手数料の合計は27万円ほど。「思っていたより安いな」と言って、その紙を閉じました。

ところがその年、同じ管理会社に払っていたお金は、それだけではありませんでした。更新の事務手数料が2件、保証会社の年間保証料の立替が3件、消防設備の点検費用が1件。どれも毎月の明細には出てこない行です。

結論からお伝えすると、管理会社に払っている費用を1年分並べるときは、①毎月出る費用と年に1回だけ出る費用を分けて数える ②手数料は税込で数える ③「払った日」ではなく「債務が確定した日」で年を切る、の3つを先に決めてください。この3つを決めないまま合計を出すと、翌年の確定申告でもう一度並べ直すことになります。

1年分を並べる前に確認する4点を示した図。毎月の費用と年1回の費用を分ける、手数料は税込で数える、債務が確定した日で年を切る、契約書の報酬欄と突き合わせる。

毎月の明細に出ない費用が、年に何回か立っています

毎月の送金明細に載るのは、その月に動いたお金だけです。送金明細書から引かれている5つの項目にまとめたとおり、管理手数料・原状回復費・広告料・立替金・振込手数料が主な行になります。

これに対して、年に1回か、数年に1回しか立たない費用があります。並べるときに落ちやすいのはこのあたりです。

更新の事務手数料｜入居者の更新は契約ごとにばらばらの月に来るため、12か月の合計を眺めても件数が見えません
家賃保証会社の年間保証料｜入居時の初回保証料とは別に、1年ごと・2年ごとの更新保証料が立ちます
消防用設備等の点検と報告｜消防法17条の3の3に基づくもので、点検の周期と報告の周期が別に決まっています
火災保険料｜数年分をまとめて払っていると、支払った年に全額が経費になるわけではありません
退去1件ごとの原状回復費｜金額の幅がいちばん大きく、平均で語ると実態から離れます

更新の事務手数料については、そもそも誰が払うものなのかという論点があります。更新事務手数料は誰が払うのかで条文を追っていますので、金額を並べる前にそちらを確認してください。

管理手数料の消費税は、住宅の大家には戻ってきません

ここがいちばん取り違えられているところです。

まず、大家さんが受け取る家賃の側。住宅の貸付けは消費税が非課税です（消費税法6条、別表第二の十三。出典：国税庁タックスアンサー No.6226「住宅の貸付け」令和7年4月1日現在法令等）。共用部分の電気代や集会所の維持費を入居者が応分に負担する、いわゆる共益費も家賃に含まれ、同じく非課税です。

一方で、管理会社に払う管理手数料は役務の提供の対価ですから、消費税が課税されます。ここで多くの方が「払った消費税は申告で引けるのだろう」と考えます。引けません。

消費税法30条の仕組みでは、課税売上高が5億円超または課税売上割合が95％未満の事業者は、課税仕入れの全額を控除できず、個別対応方式では課税仕入れを次の3つに分けます（出典：国税庁タックスアンサー No.6401「仕入控除税額の計算方法」令和7年4月1日現在法令等）。

課税売上げにのみ要するもの
非課税売上げにのみ要するもの
課税売上げと非課税売上げに共通して要するもの

控除できるのは1と、3に課税売上割合を掛けた分だけです。住宅の家賃は非課税売上げですから、その部屋の管理手数料にかかった消費税は2に入り、控除の対象になりません。

さらに、住宅だけを貸している大家さんの多くは、そもそも消費税の申告をしていません。基準期間（個人はその年の前々年）の課税売上高が1,000万円以下であれば納税義務が免除されるためです（出典：国税庁タックスアンサー No.6501「納税義務の免除」令和7年4月1日現在法令等）。申告しないということは、払った消費税を取り戻す場面がないということです。

ですから、1年分を並べるときの手数料は税込で数えてください。家賃60万円・手数料5％の物件なら、月3万円ではなく月33,000円。年間で396,000円です。税抜で並べた360,000円との差は36,000円で、これは戻ってこないお金です。