原状回復と「リフォーム」の線引き｜国が大家負担としたのは「次の入居者を確保する目的」の工事です

2026年9月12日 2026年9月12日

退去後の見積書を開くと、1行目に「室内リフォーム一式」、2行目に「原状回復工事」と書かれている。同じ部屋の同じ工事なのに、名前が2つ並んでいる。どちらが入居者に請求できるほうなのか。

結論からお伝えすると、国のガイドラインは「リフォーム」という言葉を、大家が負担する側の工事として使っています。しかも「次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなど」という説明が付いています。見積書の項目名が「リフォーム」なら、その言葉のとおりに読めば大家負担側です。

国のガイドラインが建物価値の減少を3つに分けた図解。経年変化と通常損耗は大家負担、故意・過失など通常の使用を超える使用による損耗だけが入居者負担

ガイドラインは建物価値の減少を3つに割っている

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」は、部屋の傷みを次の3つに区分しています（出典：同ガイドライン8頁「表1　建物価値の減少の考え方」）。

区分	内容
①-A	建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）
①-B	賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
②	賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

そして、このうち②だけを念頭に置いて、原状回復をこう定義しています。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること（出典：同ガイドライン8頁「表2　原状回復の定義」）

「入居時の状態に戻すこと」とは書かれていません。戻す対象は②の損耗・毀損だけで、①-Aと①-Bは最初から外に置かれています。

「リフォーム」はどちら側に置かれているか

ガイドラインの本文で「リフォーム」という言葉が出てくるのは、定義のすぐ次の段落です。

他方、例えば次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、①－Ａ、①－Ｂの経年変化及び通常使用による損耗等の修繕であり、賃貸人が負担すべきと考えた（出典：同ガイドライン8頁）

つまり線引きは、工事の規模でも、費用の大きさでも、床か壁かでもありません。「誰のために直すのか」の一点です。前の入居者が壊したものを戻すなら原状回復、次の入居者に選んでもらうために整えるならリフォーム。同じクロスの張替えでも、理由が違えば払う人が変わります。

経年変化と通常損耗は「賃料に含まれる部分」と書かれている

ガイドラインの図1は、建物価値を縦軸に取り、経年変化と通常損耗の帯に「賃料に含まれる部分」という注記を付けています。グレードアップの帯と合わせて、上側が賃貸人負担部分です。

ここは読み流されやすいところですが、実務では効きます。経年変化と通常損耗の復旧費用は、毎月の家賃で先に受け取っているという位置づけになっているからです。だから退去時にもう一度請求すると、二重に受け取ることになる。「大家がなぜ経年変化を負担するのか」という問いに、ガイドラインはこの図で答えています。

グレードアップとは何を指すのか

同じ図の注記に、グレードアップの定義があります。

グレードアップ：退去時に古くなった設備等を最新のものに取り替える等の建物の価値を増大させるような修繕等（出典：同ガイドライン8頁　図1の注）

ガイドラインは、部屋全体のクロスの色や柄をそろえる工事についても「賃貸物件としての商品価値の維持・増大という側面が大きいというべきで、その意味ではいわゆるグレードアップに相当する部分が含まれる」と書き、部屋全体の張替えを入居者の義務とすれば「原状回復以上の利益を賃貸人が得ることとなり、妥当ではない」としています（同15頁）。

高級品のクロスに替えたら、その差額は入居者に請求できますか？

できません。ガイドラインのQ&Aは、入居者が負担すべき原状回復費用は「経過年数および通常損耗を考慮した状態にすることが前提であり、高級品のクロスの使用などグレードアップの費用を負担する必要はありません」と書いています（同ガイドラインQ&A）。

量産品からハイグレードへ上げる判断は、入居付けのための投資としてなら十分ありえます。ただしその差額は、大家が投資として払う側の数字です。

誰のために直す工事かを左右で比べた図解。左は次の入居者のための工事で大家負担、右は前の入居者の損傷で経過年数を引いた額を入居者に請求できる

別表1で大家負担側に並んでいる工事

ガイドラインの別表1は、部位ごとに大家負担と入居者負担を並べた一覧です。大家負担側には、条件のかっこ書きが付いた項目が並んでいます。

網戸の張替え（破損はしていないが、次の入居者確保のために行うもの）
浴槽、風呂釜等の取替え（破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの）
専門業者による全体のハウスクリーニング（賃借人が通常の清掃を実施している場合）
エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭いなどが付着していない場合）
消毒（台所・トイレ）
鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）
設備機器の故障、使用不能（機器の寿命によるもの）

「破損していないが次のために替える」「寿命で止まった」が、そのまま大家負担側の言葉になっています。エアコン内部洗浄の扱いはエアコンクリーニングは退去のたびに必要か｜国のガイドラインは大家負担の側に置いていますで詳しく見ました。入居中に壊れた設備の扱いは入居中に設備が壊れたときの修繕費｜大家負担と入居者負担が分かれる一点にあります。

条文は「損傷を原状に復する」しか書いていない

民法621条は現行の条文でこうなっています（出典：e-Gov法令検索・民法）。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

見出しは「賃借人の原状回復義務」ですが、義務の対象は損傷だけです。通常損耗と経年変化はかっこ書きで最初から外れ、さらにただし書きで、入居者の責めに帰せない事由による損傷も外れます。条文にもガイドラインにも「入居時の状態に戻す」という言葉は出てきません。

もう1本ある線は、この線と一致しません

「原状回復かリフォームか」で悩むとき、実は別々の線を2本、同時に考えていることが多いです。

線	問い	根拠
負担の線	大家が払うのか、入居者が払うのか	民法621条・原状回復ガイドライン
税の線	その年の経費（修繕費）になるのか、資産（資本的支出）になるのか	法人税・所得税の取扱い

この2本は一致しません。入居者に請求できない大家負担の工事でも、その年の修繕費として落ちるものと、資産に計上して償却するものに分かれます。税の線は修繕費と資本的支出の違いと賃貸経営で経費にできるもの・できないものに分けて書きました。

都合の悪いことも書いておきます

特約があると結論が動くことがあります。ガイドラインは行政の指針で、法律ではありません。定額の補修分担金などを有効とした判例もあります。限界は大家が賃貸借契約書で必ず読む3か所｜特約は書けば通るわけではないにまとめています
「大家負担だから、やらなくてよい」ではありません。次の入居者を確保するための工事は、入居者に請求できないという意味であって、必要がないという意味ではありません
築古では、原状回復よりリフォームの比重が大きくなります。寿命で止まった設備の交換は大家負担側なので、築年数が上がるほど請求できない工事が増えます
項目名を書き替えても、負担は変わりません。「原状回復」と書けば入居者負担になるわけではなく、判断されるのは工事の理由です。逆に「リフォーム」と書いてあっても、入居者が壊した箇所の復旧なら請求できます

今日できること

手元にある直近の見積書を開き、項目を1行ずつ、上の3区分（①-A／①-B／②）に振り分ける
②に入れた行について、「入居者が壊した」と言える記録があるかを確かめる
①-Aと①-Bに入った行は、入居付けの投資として金額を判断する。請求できるかどうかの話から切り離す
「一式」で書かれていて振り分けができない行があれば、内訳を求める。根拠は原状回復の見積りが「一式」で来たら｜大家が内訳を請求できる根拠と、自分の義務にあります

まとめ

原状回復とリフォームを分けているのは、工事の規模ではなく「誰のために直すのか」です。前の入居者が壊したものを戻すのが原状回復、次の入居者を確保するために整えるのがリフォームで、ガイドラインは後者を大家負担側に置いています。経年変化と通常損耗は「賃料に含まれる部分」とされ、グレードアップの費用も入居者には請求できません。

負担区分そのものの考え方は原状回復の費用は誰が払うのか｜ガイドラインの考え方に整理しています。

個別の負担割合や特約の有効性、税務上の取扱いは事案ごとに判断が変わります。税の区分は税務署または税理士に、負担で折り合わないときは弁護士や自治体の住宅相談窓口に確認してください。