桜区・南区・緑区は、入ってくる年齢が1つずつずれています｜大家が3年の人口で見る学生・若い社会人・30代世帯

2026年9月26日 2026年9月26日

結論からお伝えすると、浦和の南側に並ぶ桜区・南区・緑区は、入ってくる人の年齢が1つずつずれています。桜区は18〜22歳、南区は23〜27歳、緑区は30歳前後とその子どもです。3つの区をまとめて「浦和のファミリー層」と考えると、南区と桜区の部屋で読み違えます。

さいたま市は区別・1歳刻みの人口を毎月公開しています。2023年9月1日と2026年9月1日を並べ、同じ生まれ年の人が3年後に何人いるかを数えました。若い年代は亡くなる人がごく少ないので、この差はほぼ転入と転出の差です。

3つの区の基本の数字

	桜区	南区	緑区	市全体
人口（2026年9月1日）	96,438人	196,991人	137,144人	1,360,813人
3年の増減	−0.1％	＋1.7％	＋3.0％	＋1.3％
0〜14歳の割合	10.1％	12.8％	14.4％	12.1％
65歳以上の割合	24.6％	20.5％	22.1％	23.5％

南区は市内でいちばん人口の多い区で、65歳以上の割合は10区で最も低い20.5％です。緑区は0〜14歳の割合が10区で最も高く、人口の伸びも大宮区に次ぐ2番目でした。桜区は人口がわずかに減っています。

桜区は18〜22歳、南区は23〜27歳、緑区は30歳前後と子どもが入ることを示した図

同じ生まれ年を3年追うと、ずれがはっきりする

追いかけた年代（2023年→2026年）	桜区	南区	緑区	市全体
15〜19歳 → 18〜22歳	＋26.4％	＋12.9％	＋6.0％	＋11.0％
20〜24歳 → 23〜27歳	＋2.2％	＋15.5％	＋6.8％	＋12.3％
25〜29歳 → 28〜32歳	＋1.5％	＋6.3％	＋12.9％	＋5.7％
30〜34歳 → 33〜37歳	−1.5％	＋4.1％	＋10.7％	＋3.9％
0〜2歳 → 3〜5歳	＋0.6％	−0.6％	＋9.1％	＋2.5％

太字が、その年代でいちばん強く入っている区です。10区の中で見ても、18〜22歳の入り方は桜区が1位、25〜29歳と30〜34歳の入り方は緑区が1位でした。南区の23〜27歳の＋1,645人は、人数では大宮区（＋1,947人）に次ぐ多さです。

桜区｜学生が入り、卒業すると出ていく

桜区では、2023年に15〜19歳だった4,568人が、2026年には18〜22歳で5,775人になりました。3年で1,207人増えています。区内には埼玉大学があります。

ところが、その先が続きません。20〜24歳から23〜27歳への増え方は＋135人（＋2.2％）で、市全体の＋12.3％を大きく下回ります。30代に入ると、むしろ減っています。桜区の単身需要は、4年ごとに入れ替わる学生が中心で、卒業後に区内で住み替える人は多くないと読めます。学生に貸すときの契約の違いは学生向けと社会人向けで大家が変える3か所にまとめています。

南区｜働き始めた世代が、2つの大きな駅に集まる

南区には、2024年度の1日平均乗車人員が南浦和55,310人・武蔵浦和50,372人という2つの大きな駅があります（さいたま市統計書）。前年度からの伸びは武蔵浦和3.2％・南浦和2.5％でした。

20〜24歳から23〜27歳への増え方が＋15.5％と大きい一方、未就学の子どもは3年でわずかに減っています。南区で厚いのは、子どもを持つ前の単身・2人世帯です。駅までの分数と通勤の乗り換えが、募集図面の1行目に来る区です。

ただし南区は、さいたま市の空き家は増えていないで扱った住宅・土地統計調査で、空き家率が大宮区に次いで高い区でもありました。人が入ってきている区でも、部屋の数も多いということです。

緑区では、ファミリー向けを建てれば埋まりますか？

数字の向きはファミリーを指していますが、「建てれば埋まる」とまでは言えません。

緑区では25〜29歳が＋903人、30〜34歳が＋833人、0〜2歳の子が＋313人、3年で入ってきました。埼玉高速鉄道の浦和美園駅は1日平均12,888人で、前年度から10.2％増えています。市の統計書に載っている駅のうち、1割を超えて伸びたのはここだけでした。東浦和駅は27,327人（＋1.0％）です。

一方で、この年代が選んでいるのは賃貸だけではありません。浦和美園駅の周辺は区画整理で新しく街がつくられてきた地域で、分譲の戸建やマンションも選択肢に入ります。ファミリー向けの賃貸は、同じ駅の分譲や戸建の賃貸と比べられます。子どもの数が増えている区で比べられやすいのは、就学の情報と駐車場です。先に用意する書類はファミリー向けの部屋で見られている場所に書きました。

都合の悪いことも書いておきます

住民基本台帳は住民票を移した人だけを数えます。学生は住民票を実家に残したまま一人暮らしをすることが多く、桜区の学生の実数は表より多いはずです
区の数字は、駅の近くと遠くをならした値です。緑区でも浦和美園と東浦和、見沼田んぼに近い地域では事情がまったく違います
3年という期間は短く、大きな分譲マンションが1棟完成しただけで、その年代の数字が動きます
乗車人員は駅で乗った人の数で、住んでいる人の数ではありません

同じ読み方で浦和区を見た記事が浦和区のファミリー需要は「多い」けれど「増えて」はいません、世帯の数で大宮区を見た記事が大宮区の単身需要は人口ではなく世帯で見るです。市が公表した再開発マンションの間取りはさいたま市の再開発マンションは1〜4LDK・約70平方メートルですで読んでいます。

今日やること

自分の物件がこの3区のどれかにあるなら、いま募集している部屋の「想定している入居者」を一言で書き出し、上の表の太字と比べてください。南区で学生向けの図面、桜区で30代の世帯向けの図面を出しているなら、区の人の流れと逆向きに募集していることになります。

出典

さいたま市「年齢別人口（令和8年）」CSV（2026年9月1日現在）、「年齢別人口（令和5年）」Excel（2023年9月1日現在）。割合・増減率は公表数値から計算
さいたま市「第25回さいたま市統計書（令和7年版）」13-1 JR駅別乗車人員、13-4 埼玉高速鉄道乗車人員（2026年4月10日更新）