さいたま市で令和6年に着工した住宅の半分は貸家でした｜大家が統計書12-9で見る区ごとの貸家の供給

持っているアパートの3軒先に仮囲いが立ち、「建築計画のお知らせ」の看板が出る。用途の欄には「共同住宅」、戸数の欄には「12戸」。半年後に募集が始まれば、同じ駅を使う部屋が12室増えます。そんな場面で、大家さんが確かめたくなるのは「この辺りで、いま年に何戸の貸家が建っているのか」です。

結論からお伝えすると、さいたま市で令和6年（2024年）に着工した新しい住宅11,292戸のうち、貸家は5,625戸で、ほぼ半分（49.8％）でした。全国の貸家は3年続けて減っていますが、さいたま市は令和4年の4,173戸から2年で約1,450戸増えています。区で見ると差はさらに大きく、西区は新しい住宅の3分の2が貸家でした。

数字はすべて、さいたま市統計書（令和7年版）の第12章「12-9 利用関係,資金,建て方別新設着工住宅」の原表から取っています（資料は国土交通省「建築着工統計調査」）。

まず、この表の「貸家」とは何を数えたものか

建築着工統計は、建築主が都道府県知事に出す建築工事の届出を集計したものです。根拠は建築基準法15条1項で、床面積の合計が10平方メートル以内の建築は届出が要らないため、統計にも入りません。

住宅は「誰が何のために建てるか」で4つに分けられています。国土交通省の用語の定義は次のとおりです。

• 持家：建築主が自分で居住する目的で建築するもの
• 貸家：建築主が賃貸する目的で建築するもの
• 給与住宅：会社、官公署、学校等がその社員、職員、教員等を居住させる目的で建築するもの
• 分譲住宅：建て売り又は分譲の目的で建築するもの

大家さんが読むときに押さえておきたい点が2つあります。

1. 数えているのは「棟」ではなく「戸」です。定義では「戸」は独立して居住できるように設備された区画のことで、12戸のアパートは1棟でも12戸と数えます
2. 貸家には、個人が建てるアパートも、法人が建てる賃貸マンションも入ります。社宅は給与住宅の側に入るので、貸家には含まれません

（出典：国土交通省「建築動態統計調査【建築着工統計調査】用語の定義」）

さいたま市の貸家は、年に何戸建っているのか

統計書12-9の市全体の行を、令和2年から並べます。

年	新設住宅の総数	うち貸家	貸家の割合
令和2年	11,637戸	4,385戸	37.7％
令和3年	11,867戸	4,408戸	37.1％
令和4年	11,153戸	4,173戸	37.4％
令和5年	12,453戸	5,383戸	43.2％
令和6年	11,292戸	5,625戸	49.8％

令和2年から令和4年までは、新しい住宅の4割弱が貸家という状態で動いていませんでした。変わったのは令和5年からです。総数は11,000〜12,000戸台でほぼ横ばいなのに、貸家だけが増え、割合が5割近くまで上がりました。

その分、減っているのは持家と分譲住宅です。令和4年から令和6年にかけて、持家は2,287戸から2,027戸へ、分譲住宅は4,668戸から3,621戸へ減りました。新しく建つ家の数が増えたのではなく、建つ家の中身が「売る家・住む家」から「貸す家」へ寄った、という読み方になります。

全国の動きとは逆です

国土交通省の令和7年計の報告では、全国の貸家は324,991戸で前年比5.0％減、3年連続の減少です（令和6年は342,092戸）。全国が減っていた令和5年・令和6年に、さいたま市は前年より増えていました（令和5年は前年比で約29％増、令和6年は約4.5％増）。

「全国で貸家の着工は減っているから、新築との競合は落ち着く」という見方は、さいたま市には当てはまりません。県の月次の動きは建築着工統計（令和8年7月分）埼玉県の貸家は2,776戸・前年同月比77.5％増で取り上げましたが、そこでは市区町村別の数字までは読めませんでした。統計書の12-9は、その空白を埋める表です。

区で見ると、どこに貸家が集中しているのか

12-9には令和6年の区別の行があります。貸家の戸数に加えて、2つの比率を出しました。1つは新しい住宅に占める貸家の割合。もう1つは、同じ統計書の12-5（令和5年住宅・土地統計調査）にある民営借家の数に対して、1年で何戸の貸家が着工したかです。

区	貸家の着工	新設に占める割合	民営借家に対する割合	1戸あたり床面積
西区	648戸	66.2％	6.8％	44.6平方メートル
見沼区	788戸	51.7％	4.1％	41.8平方メートル
緑区	484戸	37.2％	3.7％	58.9平方メートル
北区	745戸	58.1％	3.5％	47.5平方メートル
大宮区	619戸	52.5％	3.3％	52.7平方メートル
中央区	529戸	59.5％	3.2％	44.8平方メートル
南区	700戸	46.7％	2.4％	45.3平方メートル
岩槻区	225戸	34.8％	2.4％	39.8平方メートル
桜区	410戸	54.0％	2.4％	35.7平方メートル
浦和区	477戸	38.5％	2.0％	58.2平方メートル
市全体	5,625戸	49.8％	3.2％	47.1平方メートル

（1戸あたり床面積は、貸家の着工床面積の合計を戸数で割ったもの。民営借家に対する割合は、12-9の令和6年の貸家着工戸数を、12-5の令和5年10月1日現在の民営借家の数で割ったもの）

読み取れることを3つに絞ります。

1. 西区は、今ある民営借家（9,580戸）に対して1年で6.8％ぶんの貸家が着工しています。市全体の3.2％の2倍を超え、10区で最も高い数字です。新しい住宅979戸のうち648戸が貸家で、持家は163戸でした
2. 浦和区は戸数こそ477戸ありますが、民営借家が24,420戸と多いため、比率は2.0％で10区で最も低くなります。戸数の多い少ないだけで「建っている区」「建っていない区」を判断すると、読み違えます
3. 新しく建つ貸家の広さは、区によってまったく違います。桜区は1戸あたり35.7平方メートルで単身向けの広さ、緑区（58.9平方メートル）と浦和区（58.2平方メートル）は2人以上で住む広さです。同じ「貸家が増えた」でも、競合する相手の間取りが違います

今ある部屋の広さを区ごとに比べたいときは、さいたま市の民営借家は1戸43.26平方メートル、区で最大16平方メートル違うを合わせて見てください。新しく建つ部屋と今ある部屋の広さの差が、区ごとの競合の形になります。

この表から分からないこと

都合の悪いところも書いておきます。12-9だけで判断しないほうがよい点が4つあります。

• 区別の数字は令和6年の1年分しかありません。区ごとに前年より増えたのか減ったのかは、この表からは言えません
• 民営借家に対する割合は、性質の違う2つの数字を割った目安です。12-5は令和5年10月時点の抽出調査で、人が住んでいる住宅だけを数えています。12-9は届出を全部数えた暦年の数字です。空室は12-5に入っていないので、実際の比率はこれより低くなります
• 着工は完成でも入居でもありません。着工から募集開始までは数か月以上かかり、計画の変更で戸数が変わることもあります
• 令和7年のさいたま市の数字は、統計書（令和7年版）にはまだ載っていません。全国では令和7年に貸家が減っていますが、さいたま市が同じように減ったかどうかは、次の版を待つ必要があります

また、表には「公的資金住宅」の列もあり、令和5年・令和6年は800戸前後と令和2年（309戸）より増えています。ただ12-9は資金と利用関係を掛け合わせた表ではないため、増えた分が貸家なのかどうかは読めません。ここは結びつけずにおきます。

大家さんは、この数字をどう使えばよいのでしょうか？

着工の数字は、今日の空室の理由にはなりません。効いてくるのは半年から1年先です。だからこそ、慌てて家賃を下げる材料ではなく、先回りして段取りを決める材料として使います。

1. 自分の物件がある区の行を見る。西区・見沼区のように民営借家に対する比率が高い区では、同じ駅で新築と並ぶ場面が増えると考えておきます
2. 1戸あたり床面積で、競合の間取りを見当づける。自分の部屋より広い新築が多い区なのか、同じくらいの単身向けが多い区なのかで、打ち手が変わります
3. 新築と設備の新しさで勝負しない。募集条件で何を動かすかは空室が3か月埋まらない。募集条件のどこを動かすかにまとめています
4. 比べられる相手は新築だけではない。市営住宅・県営住宅・URがどの区に多いかは、さいたま市の公営住宅は県営が市営の3.9倍、URは桜区・南区・北区に集中で数えています

空室が長引いたときに、原因が周りの供給なのか、物件や管理の側なのかを切り分けたい場合は、空室が続くのは管理会社のせいか、物件のせいかの順番で確かめてください。人口の増え方も区で違うので、さいたま市は10区すべてで亡くなる人が生まれる人より多い。それでも9区で人口が増えた理由と並べて読むと、供給と需要の両方がそろいます。

まずは統計書12-9を開き、自分の物件がある区の行で、貸家の戸数と床面積の2つの数字を書き出してみてください。次の退去がいつ来るかの一覧と並べると、どの部屋から手を付けるかが見えてきます。

（出典：さいたま市「さいたま市統計書（令和7年版）」第12章 12-5・12-9／国土交通省「建築着工統計調査報告（令和7年計）」令和8年1月30日公表／国土交通省「建築動態統計調査【建築着工統計調査】用語の定義」）

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