大家さんの物件の住所と、登記簿の地番は別の番号です｜住居表示に関する法律と不動産登記法35条

2026年10月24日 2026年10月24日

結論からお伝えすると、アパートの住所（住居表示）と、登記簿に載っている地番は、別の番号です。住居番号は市町村が建物に付け（住居表示に関する法律3条2項）、地番は登記所（法務局）が一筆の土地ごとに付けます（不動産登記法35条）。付ける人も、付く物も違うので、住所だけでは土地の登記事項証明書は請求できません。

さいたま市で見落としやすい点がもう一つあります。市の住居表示実施地区の一覧（2026年10月24日に確認）を開くと、大宮区は大原6・7丁目だけ、見沼区は春野1〜3丁目だけ、北区は実施地区なしと書かれています。一覧にない町は、市のFAQのとおり、住所が地番で表示されます。同じ市の中に、住所が地番の地域と、住居番号の地域が混ざっています。

たとえば、相続したアパートの登記事項証明書を取ると、土地の所在は「◯◯一丁目」、地番は「25番3」、建物の家屋番号は「25番3の2」と書かれている。ところが郵便受けのシールと募集図面の住所は「◯◯1丁目8番12号」。数字が1つも合わない。（数字は説明用の例です）

住居表示の住所と、登記簿の地番は、何が違いますか？

住居表示の住所：街区方式なら、町や字の区域を道路などで区切った「街区」に付く街区符号と、その中の建物に付く住居番号で表します。道路方式もあります（住居表示に関する法律2条）。市町村が議会の議決で区域を定め、番号を付け、告示します（同法3条1項〜3項）
地番：登記所が、市・区・町・村・字などで定めた地番区域ごとに起番し、一筆の土地ごとに付けます（不動産登記法35条、不動産登記規則97条・98条1項）

住居表示に関する法律の条文を端から読むと、「地番」という語は一度も出てきません。法が定めているのは街区符号と住居番号の付け方で、登記所が付けた地番を付け替える規定は置かれていません。住居表示が実施されても、土地の地番という別の番号は残ります。

国と自治体の側の使い方も決められています。法6条1項は、住居を表示するときに住居番号を用いるよう「何人も」努めなければならないとする努力義務です。法6条2項は、国や地方公共団体の機関が住民基本台帳・選挙人名簿・法人登記簿などの公簿に住居を表示するとき、「他の法令に特別の定めがある場合を除くほか」住居番号を用いなければならないと書いています。不動産登記簿はこの条文に名指しされていません。土地の登記事項は、不動産登記法34条1項が所在と地番と定めています。

住所と地番のちがいを並べた図。住居番号は建物に付き市町村が付ける、地番は土地に付き登記所が付ける、家屋番号は敷地の地番と同じ、未実施の町は地番が住所、建て替えでは住所を決め直す、の5点。

登記簿には、住所ではなく何が書かれていますか？

土地：市・区・郡・町・村・字（所在）、地番、地目、地積（不動産登記法34条1項）
建物：建物の所在と敷地の地番、家屋番号、種類・構造・床面積など（不動産登記令3条8号）

家屋番号は、原則として建物の敷地の地番と同じ番号で定めます。ただし、2つ以上の建物が一筆の土地の上にあるときや、1つの建物が2筆以上の土地の上にあるときは、地番に支号を付ける方法などで定めます（不動産登記規則112条1項）。住居番号とは別の番号です。

固定資産税の台帳も、登記簿の側に合わせてあります。地方税法381条は、土地課税台帳に不動産登記法34条1項各号の登記事項（所在・地番など）を、家屋課税台帳に同法44条1項各号の登記事項を登録すると定めています。納税通知書で地番が確認できると法務局が案内しているのは、このためだと読めます。

契約書や申込書には、住所と地番のどちらを書けばよいですか？

私が条文を探した範囲（住居表示に関する法律、不動産登記法・同規則・同令、地方税法381条）には、賃貸借契約書の物件表示に住所と地番のどちらを書くかを定めたものは見つかりませんでした。

一方、登記を申請するときは書き方が決まっています。申請情報には、土地なら所在と地番、建物なら所在・地番・家屋番号を書きます（不動産登記令3条7号・8号）。抵当権の設定や表題登記のように登記を伴う書類は、地番と家屋番号で物件を特定する、ということです。

ここから先は条文の定めではなく、私の整理です。住所だけを書いた書類は、後から登記簿と突き合わせるときに、どの土地・どの建物かを特定する手がかりが足りません。迷うときは、市の住所と、登記事項証明書どおりの所在・地番・家屋番号を併記しておくと、食い違いの確認が一度で済みます。書き方の最終判断は、管理会社か弁護士にご確認ください。

地番は、どうやって調べますか？

旭川地方法務局のQ&A（2020年12月3日更新）は、次の5つを挙げています。

登記済証（権利証）か登記識別情報で確認する
固定資産税の納税通知書で確認する
管轄の法務局に電話して聞く（地番照会）。住居表示（住所）が分かれば、住所から地番を検索できる場合もある
法務局に備え付けの地図で調べる。周辺の地番が分かるときに使える。請求手続と手数料が必要
ブルーマップか地番図で調べる（旭川の場合は本局窓口の備え付け）

同じ法務局のQ&Aは、地番が分からないと土地の登記事項証明書は発行できないと答えています。証明書は、請求された地番に基づいて発行するためです。請求できる人に制限はなく、「何人も」手数料を納付して請求できます（不動産登記法119条1項）。周辺の地番から公図をたどるときの読み方は、敷地の前に水路があると、道路に接していないことがあります｜築古アパートのオーナーが読む公図の青地と建築基準法43条に書かれています。一筆の土地を分けたりまとめたりする条件は、隣り合う2筆の土地は、6つの場合には合筆できません｜築古アパートのオーナーが読む不動産登記法41条が扱っています。

住所と地番の確かめ先を比べた図。市の窓口は住居表示台帳・実施地区の一覧・新築届・変更証明書、法務局は権利証や納税通知書・住所からの地番照会・地図やブルーマップ・地番がないと証明書が出ない点。

住居表示が変わるとき、建て替えるとき、大家は何をしますか？

市が住居表示を実施・変更して住所が変わったとき。住居表示に関する法律7条は、実施や変更に伴う公簿・公証書類の記載事項の変更申請について、法令で申請者の負担とされている手数料その他の徴収金は徴収しないと定めています。登録免許税も、住居表示の実施・変更に伴う登記事項の変更登記には課されません（登録免許税法5条4号。財務省令で定める書類の添付が条件）。

さいたま市のページは、登記簿の所有者欄の住所変更はご自身で手続きするもので、区民課で発行する住居表示変更証明書を持参すれば登録免許税はかからないと案内しています。司法書士などに頼んだ場合の費用は自己負担です。所有者欄の住所が古いままだと困る場面は大家さんの住所変更登記が2026年4月から義務に｜登記簿の住所が古いままの人がやることに、名称を変えたときの登記はアパートの名前を変えるとき｜登記に名称があれば1か月以内に申請ですに書きました。

実施地区で建物を新築・改築するとき。市のページによると、区の区民課に「建物その他の工作物新築届」を出します。申請できるのは家屋の所有者・管理者・占有者で、この手続きが済んでいないと住所の表示が決まらず、転入（転居）の手続きができません。同じ敷地内の建て替えでも申請が必要とされています。必要なものには、建物の出入口と隣地境界線が分かる配置図と、建物が建っている最新の地番の状況が分かる公図が入っています。登記のほうの手続きは別で、新築した建物の表題登記は所有権を取得した日から1か月以内です（新築アパートの表題登記は、所有権を取得した日から1か月以内です）。

住居番号が同じになってしまうとき。市は、道路に沿って10〜15メートルの間隔で番号を決めるため、同じ間隔の中に複数の建物があると住居番号が同じになることがあるとしています。希望者の申出で枝番号を付ける制度もありますが、住所の変更になり、住民異動届が要ります。運転免許証、車検証、登記簿の所有者欄、金融機関などの住所変更は自分で行うものです。地区の状況によっては、枝番号を付けないほうがよい場合もあると市は書いています。

都合の悪いことも書いておきます

地番の調べ方は旭川地方法務局のQ&Aによるものです。さいたま市を管轄する法務局の窓口や備え付けの資料が同じ扱いかは、確かめていません。電話での地番照会が受けられるかも含め、事前に問い合わせてください
住居表示に関する法律6条2項の「他の法令に特別の定め」が、不動産登記簿にどう当たるかは、条文だけでは言い切れません。ここでは条文に書かれていることだけを並べました
住居表示台帳は、関係人から請求があれば市町村が閲覧させる決まりです（同法9条）。閲覧の手数料や時間などの手続きは確かめられていないので、区民課にお尋ねください
実施地区の一覧は更新されます。市のページの更新日は、住居表示の説明が2024年8月1日、住所の付定が2026年3月31日です。物件の町が実施地区かどうかは、区民課で最新の一覧を確認してください

今日やることを1つだけ選ぶなら

物件の登記事項証明書（なければ固定資産税の納税通知書）を1通出して、所在・地番・家屋番号を書き出してください。そのうえで、今の賃貸借契約書、火災保険の証券、募集図面の物件表示と並べ、どれが住居表示でどれが地番かを見分けます。食い違いが見つかったら、直し方を管理会社に聞く。そこから先の手順が決まります。

地番や登記の個別の判断は法務局か土地家屋調査士・司法書士に、住居表示は区民課に、契約書の書き方は管理会社か弁護士にご確認ください。この記事は2026年10月24日時点の一般的な整理です。