新築アパートの表題登記は、所有権を取得した日から1か月以内です｜怠ると10万円以下の過料、表題登記のない建物を買った人も同じです（不動産登記法47条・164条）

2026年10月21日 2026年10月21日

結論からお伝えすると、新築したアパートの表題登記は、所有権を取得した日から1か月以内に申請しなければなりません（不動産登記法47条1項）。正当な理由がなく怠ると、10万円以下の過料です（同法164条1項）。しかも条文の対象は新築だけではありません。表題登記がない建物の所有権を取得した人にも、同じ1か月がかかります。この記事では、条文を順に読んで、いつから数えるのか、怠るとどうなるのか、融資や保存登記とどう関わるのかを整理します。

表題登記とは、何を登記簿に載せるものですか？

表題登記は、その建物を登記簿に初めて載せる登記です。申請情報には、建物の所在と地番、種類、構造、床面積、名称があるときはその名称を書きます（不動産登記令3条8号）。種類は建物の主な用途で決まり、居宅、店舗、共同住宅、事務所などに分けられています（不動産登記規則113条1項）。

あわせて、その建物の所有者の氏名と住所が「表題部所有者」として載ります。申請には、次の4つが要ります（不動産登記令の別表、建物の表題登記の項）。

建物図面（建物の位置を示す図面）
各階平面図（各階の形を示す図面）
表題部所有者となる者が所有権を持つことを証する情報
表題部所有者となる者の住所を証する情報

図面の作り方は法務省令で決まっています（不動産登記令2条5号・6号）。「所有権を持つことを証する情報」に具体的に何が使えるかは、条文には書かれていません。法務局か土地家屋調査士に確かめる項目です。

「建物」になるのは、工事のどの段階ですか？

登記の対象になる建物は、「屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるもの」と規則に書かれています（不動産登記規則111条）。柱が立っただけ、基礎ができただけの段階では、まだ登記の対象になる建物ではありません。

ただし、47条の1か月は「建物ができた日」ではなく、「所有権の取得の日」から数えます。この2つが同じ日になるとは、条文からは言い切れません。請負で建てた建物の所有権が施主にいつ移るかは、請負契約の書き方によっても変わるためです。契約書の引渡しの条項と、所有権が移る時期の条項を、次の節の前に確認してください。

新築の表題登記に要る4点の図。建物図面、各階平面図、所有権を証する情報、住所を証する情報

1か月は、いつまでですか？

民法の期間の数え方に従います。期間の初日は数えません（民法140条）。月で定めた期間は、暦に従って数え、最後の月の「起算日に応当する日の前日」に終わります（同法143条2項）。

たとえば、所有権を取得した日が10月21日なら、数え始めるのは翌日の10月22日で、期限は11月21日です。最後の月に応当する日がないときは、その月の末日になります（同項ただし書）。

ここで確かめられるのは数え方だけで、「所有権の取得の日がいつなのか」は個別の契約によります。条文を読んでも日付は決まりません。迷ったら、早いほうの日付で数えておくのが安全です。

期限を過ぎると、どうなりますか？

不動産登記法164条1項は、47条1項の申請をすべき義務がある人が「正当な理由がないのにその申請を怠ったとき」は、10万円以下の過料に処すると定めています（e-Gov法令検索・2026年10月21日時点）。過料は罰金や科料とは別のもので、地方裁判所が非訟事件手続法に従って決めます。その手続は、次のとおりです。

管轄は、本人の普通裁判籍の所在地（住所など）を管轄する地方裁判所です（非訟事件手続法119条）
裁判には理由を付けなければならず、あらかじめ検察官の意見と本人の陳述を聴きます（同法120条1項・2項）
本人は、即時抗告で争うことができます（同条3項）

注意したいのは、条文が「10万円以下」としか書いていないことです。「正当な理由」が何にあたるのか、何日遅れたらいくらになるのかは、条文からは分かりません。

「表示に関する登記は、登記官が職権でできる」という規定もあります（不動産登記法28条）。ただしこれは登記官が「できる」という規定で、47条の申請義務を外す書き方にはなっていません。法務局が代わりにやってくれるから放っておける、とは読めません。

保存登記と融資には、どう関わりますか？

所有権の保存登記は、法律で決まった人しか申請できません。その最初に挙がっているのが「表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人」です（不動産登記法74条1項1号）。残りの2つは、所有権を持つことが確定判決で確認された人と、収用で所有権を取得した人だけです（同項2号・3号）。

つまり、表題登記がない建物で保存登記を申請できるのは、原則として、判決か収用で所有権を得た人に限られます。新築アパートを建てた大家さんが保存登記へ進むには、先に表題登記が済んでいる必要があります。

融資を受けて建てるときは、融資の実行までに、表題登記と保存登記をいつまでに済ませるかを求められることがあります。この日程は法律ではなく、融資の契約書と金融機関の運用で決まります。条文の1か月より前に、融資のほうの期限が来る可能性があります。融資の契約書の該当箇所は、必ず自分の目で確かめてください。

自分で申請できますか？調査士に頼むと何が変わりますか？

土地家屋調査士法3条は、調査士が「他人の依頼を受けて」不動産の表示に関する登記の申請手続の代理などを業とすると定めています。同法68条は、調査士会に入会している調査士か調査士法人でない者が、これらの事務を業とすることを禁じています（弁護士などの例外があります）。どちらも、他人の依頼を受けて業として行うことが対象で、所有者本人が自分の建物の登記を申請することまでは、この条文では止められていません。

ただし、申請には建物図面と各階平面図が必要で、図面の様式は省令で決まっています。測量が必要になる場面もあります。調査士に頼む費用は事務所ごとに異なり、今回は金額を確かめていません。見積りは、同じ内容で2か所以上から取ると比べられます。