見沼区と北区は隣どうしでも、入ってくる年齢が違います｜大家が住民基本台帳の3年で見る単身とファミリー

2026年9月26日 2026年9月26日

結論からお伝えすると、見沼区と北区はどちらも大宮区と境を接する隣どうしの区ですが、この3年で増えた年齢がはっきり違います。北区は20代前半の人が大きく入り、見沼区は30代と小さな子どもが入っています。同じ「大宮の近く」という言い方で募集を組むと、どちらかの区で的を外します。

さいたま市は区ごと・1歳刻みの人口を毎月公開しています。2023年9月1日と2026年9月1日の2時点を並べ、同じ生まれ年の人が3年後に何人になったかを数えると、転入と転出の形が見えてきます。この記事の数字はすべてそこから計算したものです。

2つの区の人口は、この3年でどう動いたか

まず全体です。住民基本台帳の人口で比べます。

	北区	見沼区	さいたま市全体
2023年9月1日	150,237人	165,072人	1,343,507人
2026年9月1日	152,737人	166,105人	1,360,813人
3年の増減	＋1.6％	＋0.6％	＋1.3％
20〜34歳の割合（2026年）	18.7％	16.2％	17.8％
65歳以上の割合（2026年）	22.7％	27.0％	23.5％

見沼区は人口が市内で3番目に多い区ですが、65歳以上が27.0％で、岩槻区に次いで高い区です。北区は20〜34歳の割合が市平均を上回り、3年で2万7,318人から2万8,598人へ4.7％増えました（市全体は2.8％増）。

同じ生まれ年の人を3年追うと、入ってきた年齢が分かる

人口の増減だけでは、誰が入ってきたのかが分かりません。そこで「2023年に20〜24歳だった人」が「2026年に23〜27歳」で何人いるかを比べます。この年代は亡くなる人がごく少ないので、差はほぼ転入と転出の差です。

追いかけた年代（2023年→2026年）	北区	見沼区	市全体
15〜19歳 → 18〜22歳	＋975人（＋13.3％）	＋631人（＋8.1％）	＋11.0％
20〜24歳 → 23〜27歳	＋1,070人（＋12.1％）	＋428人（＋5.0％）	＋12.3％
30〜34歳 → 33〜37歳	＋341人（＋3.8％）	＋561人（＋6.4％）	＋3.9％
0〜2歳 → 3〜5歳	＋50人（＋1.6％）	＋252人（＋7.5％）	＋2.5％

北区は、学校を出て働き始める年代の入り方が市全体とほぼ同じ強さです。見沼区はそこが市全体の半分以下にとどまる一方、30代前半と未就学の子どもの入り方が市全体を大きく上回っています。見沼区に入ってくるのは、子どもを連れた世帯だと読めます。

駅の数字も、同じ向きを指している

さいたま市統計書（令和7年版）には、市内の駅ごとの1日平均乗車人員が載っています。2024年度の数字です。

北区……宮原 21,412人／土呂 15,206人／日進 12,490人（いずれもJR）。ニューシャトルの加茂宮 3,177人など
見沼区……東大宮 32,237人（JR）／大和田 9,527人／七里 9,224人（東武アーバンパークライン）

見沼区の東大宮は、北区のどのJR駅よりも多い乗車人員です。見沼区の賃貸需要は、東大宮駅の周りと、東武線の2駅の周りに分かれて存在しています。区の数字をならして「高齢化が進んだ区」と一言で片づけると、東大宮の近くの部屋まで見誤ります。

前年度からの伸びは、東大宮2.0％・土呂2.9％・宮原0.6％・日進1.5％でした。なお東武の駅は、令和5年度から乗車人員の算出方法が変わっているため、それより前の年と並べて比べることはできません。

見沼区は高齢化の区だから、単身向けは不利ですか？

「不利」と言い切れるほど単純ではありません。見沼区でも18〜22歳は3年で8.1％増えており、20〜34歳の人数そのものは2万6,976人と北区とさほど変わりません。違うのは、増えるときの勢いと、その年代が区の中に占める割合です。

分かれ目は、部屋が駅からどれくらい離れているかです。東大宮駅から歩ける範囲の単身向けは、北区の宮原・土呂と同じ土俵で比べられます。一方、東武線の駅からも離れた場所の単身向けは、比べる相手が見沼区の中ではなく大宮区・北区の駅近物件になります。駅からの距離で戦い方を変える考え方は大宮駅から離れた物件はどう戦うかにまとめています。

募集で変えるところ

数字から言えるのは、次の程度です。

	北区で意識すること	見沼区で意識すること
厚い層	学校を出たばかりの単身者	30代の世帯と未就学の子ども
募集図面で先に書くこと	駅までの分数、通勤先までの乗り換え	間取り、収納、指定校、駐車場の有無
比べられる相手	大宮区の駅から離れた物件	同じ駅の戸建・分譲の賃貸

ファミリー向けで内見のときに聞かれやすい指定校と車庫の書類はファミリー向けの部屋で見られている場所に、単身向けとファミリー向けのどちらに寄せるかの考え方はさいたま市で単身向けか、ファミリー向けかに整理しています。

都合の悪いことも書いておきます

住民基本台帳は住民票を移した人だけを数えます。学生や単身赴任で住民票を移さない人は入っていません。実際に住んでいる若い単身者は、表より多いはずです
区の数字は、駅の近くと遠くをならした値です。同じ区の中で、部屋ごとの差のほうが区と区の差より大きいことは珍しくありません
3年という期間は短く、大きなマンションが1棟完成しただけで、その年代の数字が動きます
乗車人員は「乗った人」の数で、住んでいる人の数ではありません。通勤・通学で駅を使う人の多さの目安にとどまります

区ごとの世帯の増え方や1世帯当たりの人数は大宮区の単身需要は人口ではなく世帯で見るで10区を並べています。同じ生まれ年を追いかける読み方は浦和区のファミリー需要は「多い」けれど「増えて」はいませんでも使いました。

今日やること

市のホームページで「さいたま市年齢別人口」を開き、自分の物件がある区の、狙っている年代の行だけを3年前と比べてください。単身向けなら20〜24歳、ファミリー向けなら0〜5歳と30代前半です。増えているのか、減っているのかが分かるだけで、次の募集で図面の1行目に何を書くかが決まります。

出典

さいたま市「年齢別人口（令和8年）」CSV（2026年9月1日現在）、「年齢別人口（令和5年）」Excel（2023年9月1日現在）。いずれも住民基本台帳人口。割合・増減率は公表数値から計算
さいたま市「第25回さいたま市統計書（令和7年版）」13-1 JR駅別乗車人員、13-2 東武鉄道駅別乗車人員、13-3 埼玉新都市交通駅別乗車人員（2026年4月10日更新）