敷金礼金ゼロは得か損か｜回収できる期間で考える

2026年7月28日 2026年7月29日

結論からお伝えすると、敷金礼金ゼロが得か損かは入居期間で回収できるかどうかで決まります。礼金ゼロは家賃1か月分の一度きりの持ち出し、敷金ゼロは退去時の回収リスク。性質がまったく違う2つを「敷礼ゼロ」とひとまとめにしていることが、判断を難しくしています。

ご存じの方も多いと思いますが、首都圏では礼金ゼロの募集が珍しくなくなりました。周りが出しているから自分も、で決めてしまう前に、数字を分けて見ておく価値はあります。

先に、よくある失敗から

3か月動かなかった部屋を敷金ゼロ・礼金ゼロで再募集したところ、2週間で申し込みが入りました。ここまでは狙いどおりです。問題はその先で起きました。

入居8か月で退去。礼金1か月分65,000円は、月あたりに直すと8,125円の負担になった
室内でたばこを吸われ、クロス全面の張替えを含む原状回復費が18万円かかった
敷金を預かっていないため、退去時に相殺できる原資がゼロだった
最終月の家賃が未払いのまま退去。保証会社の契約が家賃のみで、原状回復費は対象外だった

敷金礼金ゼロは「損して客を取る」施策だと思われていますが、損得が決まるのは募集のときではなく、退去のときです。募集の局面だけを見て判断すると、この差が見えません。

礼金ゼロと敷金ゼロは、まったく別の話

礼金は貸主が受け取り、返還しない一時金です。ゼロにすれば家賃1か月分の収入が消えますが、それだけで話は終わります。金額が確定していて、リスクは追加で発生しません。

敷金は預り金です。ゼロにしても収入は減りませんが、退去時に未払い家賃や借主負担の原状回復費が出たときに、充当できる原資がなくなります。請求はできますが、退去後に現金を回収する手間が発生します。

	礼金ゼロ	敷金ゼロ
性質	収入が1か月分減る	収入は減らない（預り金がなくなる）
負担が確定する時期	契約時	退去時
金額	家賃1か月分で確定	未確定（原状回復の内容次第）
備えの手段	入居期間で回収する	原状回復費を対象にできる保証会社のプラン

順番をつけるなら、外すのは礼金からです。金額が読めるほうを先に動かす、という考え方になります。

礼金ゼロは何年住んでもらえば回収できるのか？

家賃65,000円、礼金1か月をゼロにした場合の負担を、入居期間で割ってみます。

入居期間	月あたりの負担	家賃に対する割合
8か月	8,125円	約12.5%
2年	2,708円	約4.2%
4年	1,354円	約2.1%
6年	903円	約1.4%

4年住んでもらえれば、月1,354円の値引きと同じことです。家賃を5,000円下げるより軽い負担で、しかも家賃の表示額は動きません。逆に1年未満で退去されると、月8,000円以上の値引きに相当します。

同じ金額を家賃の減額に使った場合と比べてみます。礼金1か月分の65,000円は、4年入居なら月1,354円の負担で、しかも家賃の表示額は65,000円のまま残ります。一方で家賃を1,354円下げると、その水準が次の募集の基準になり、年間16,248円の減収が続きます。表面利回り8%で逆算すれば、物件の評価額にして20万円前後の差です。初期費用は一度きり、家賃は永続。この違いが効いてきます。

つまり、礼金ゼロが向いているのは長く住んでもらえる部屋です。ファミリー向け、駅から離れていても静かな環境、周辺に転勤族の勤務先が少ない立地。逆に、学生向けで2年ごとに必ず入れ替わる部屋では、2年に一度65,000円を差し出し続けることになります。