管理手数料に含まれるもの・含まれないもの

2026年7月29日 2026年7月29日

結論からお伝えすると、賃貸管理の手数料に含まれるのは「毎月くり返し発生する事務」で、含まれないのは「そのときだけ発生する仕事」と「実費が動くもの」です。この線引きは会社ごとに違いますが、境目に置かれやすい項目はだいたい決まっています。そこを先に知っておくと、見積もりの比較が一気に楽になります。

%の水準そのものについては管理手数料5%は高いのかで扱っています。ここでは金額の話をいったん置いて、業務範囲の内訳だけを見ていきます。

先に、境目でもめた例から

「管理はすべてお任せください」という説明を受けて契約した。ところが1年目に、次のような請求が別に届いた——という相談は少なくありません。

更新事務手数料として、更新料の50%（家賃6万円なら3万円）が管理料とは別に請求された
入居者が決まったときの仲介手数料が、家賃1か月分＋広告料1か月分で計上された
退去立会いが1件11,000円のオプションだった
共用部の電球交換に、部品代とは別に出張費3,300円がついた
年1回の建物点検が「別途見積もり」で、実施されないまま3年が過ぎていた

どれも不当な請求とは言えません。管理委託契約書か重要事項の説明書に書いてあることが多いからです。問題は、「お任せください」を業務範囲の説明だと受け取ってしまったことにあります。

含まれるもの・含まれないものの対比

一般的な区分けです。あくまで傾向で、会社によって左右が入れ替わる項目があります。

含まれることが多い（月額の手数料の中）	含まれないことが多い（別途費用）
家賃の集金と入金確認	入居者募集の広告料（AD）
オーナーへの送金と月次報告	成約時の仲介手数料
滞納の初期督促（電話・文書）	訴訟・明渡しにかかる弁護士費用
入居者からの問い合わせ・クレーム一次対応	原状回復工事の費用
設備故障の受付と業者手配	修繕・工事そのものの代金
契約更新の案内と書類作成	更新事務手数料（更新料の50%などの設定）
解約の受付と退去日の調整	退去立会い（オプション化する会社もある）
共用部の巡回・簡易清掃（頻度は契約次第）	定期清掃・貯水槽点検・消防点検などの法定・専門点検
入居者への通知文の作成・投函	鍵交換・シリンダー代
近隣からの苦情の受付	訴訟外の交渉で発生する実費（内容証明の郵送費など）

右の列は、なくせる費用ではありません。誰かがやれば必ず発生する仕事です。だから「別途」と書かれていること自体は問題ではなく、いくらで、どのタイミングで発生するかが書面で分かるかが確認点になります。

境目に置かれやすい5項目

会社ごとに扱いが分かれるのは、次の5つに集中します。見積もりを受け取ったら、この5項目だけでも聞いておくと差が見えます。

項目	聞くこと
更新事務手数料	管理料に含むか。含まないなら金額の根拠（更新料の何%か、定額か）
退去立会いと原状回復の査定	誰が立ち会うか。査定は管理会社か工事業者か
修繕の見積もり取得	1社だけか、金額いくら以上で相見積もりを取るか
入居者募集の実務	自社で客付けするのか、他社に流すだけか
夜間・休日の緊急対応	自社対応か、外部のコールセンターか。追加費用があるか

ここで一つ、業界の説明とは逆のことを申し上げます。一般的には「業務範囲が広いほど良い管理」と言われます。ただ現場で満足度が高いのは、範囲が広い会社ではなく、範囲の外側を最初に正直に言った会社です。「これは別途3万円かかります」と先に言われた費用で怒る大家さんは、ほとんどいません。もめるのは、いつも境目の説明がなかったときです。

では、何を見れば範囲が分かるのか？

答えは、パンフレットではなく毎月の報告書と、契約書の別表です。管理委託契約書には業務の一覧が別表として付いていることが多く、そこに載っていない仕事は原則として範囲外になります。報告書の見方は管理会社の報告書は何を見ればいいかにまとめてあります。

そしてもう一つ。手数料はその会社が1戸あたりにかけられる時間の値段です。同じ5%でも、担当者が100戸を持っているか300戸を持っているかで、あなたの物件に使われる時間はまったく違います。範囲が同じでも、実際に手が動くかは別問題ということです。

面談では「あなたは何戸を担当されていますか」と聞いてみてください。あわせて「5万円の修繕はあなたの判断で発注できますか」も有効です。決裁が上に上がる仕組みなら、範囲内の仕事でも動き出しは遅れます。

もう一つ、「経営者の方は、自分でも賃貸経営をされていますか」も聞いてみてください。していれば、空室が1か月延びることの重さを金額で知っている人が、社内の優先順位を決めているということです。担当者はその優先順位に沿って動きます。だから、範囲の広さより「何を先にやる会社か」のほうが、結果に効いてきます。