「エアコンの効きが悪い」と言われたら、家賃は請求を待たずに下がります｜2020年4月に変わった民法611条
結論からお伝えすると、「エアコンの効きが悪い」と連絡が来たとき、家賃の減額は入居者が請求してくるのを待ちません。2020年4月1日に施行された民法611条1項が、それまでの「減額を請求することができる」から「減額される」に変わったためです。条件を満たせば、当事者が何も言わなくても、法律の側で下がります。
そのうえで、効きが悪いという連絡は、壊れているという連絡とは別物です。大家が最初にやるのは値引きの話ではなく、どこで止まっているかの切り分けです。
2020年4月に、条文の2か所が変わった
改正前と改正後を並べます。
- 2020年3月31日まで：「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」
- 2020年4月1日から：「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」
変わったのは2か所です。
1つ目は対象です。「滅失」だけだったところに「その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」が加わりました。エアコンは滅失していなくても、冷えないなら使用できない状態です。改正前は条文の外にありましたが、いまは中に入ります。
2つ目は効き方です。請求権から、当然に減額される形になりました。入居者が黙っているあいだも、法律上の家賃は下がっているという読み方になります。あとから半年分をまとめて言われる、ということが起こりえます。
ただし「割合に応じて」と書いてある
ここが実務の芯です。条文は使用収益できなくなった部分の割合としか書いていません。何％とは書いていない。
だから「効きが悪い」は、下がる・下がらないの二択ではなく、どこまで使えているかの問題になります。1部屋だけ設置されたエアコンがまったく動かない状態と、設定より2度ほど下がりきらない状態では、同じ割合にはなりません。
法律が数字を決めていない以上、その幅を埋めるのは記録です。連絡を受けた日時、そのときの外気温・室温・設定温度、機器の製造年、対応した日。この4つが残っていれば、あとで割合を話し合うときの土台になります。残っていなければ、相手の言い値と自分の言い値が並ぶだけです。
直す義務はどこまであるのか
民法606条1項は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定め、ただし書で「賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない」としています。
効きが悪い原因が入居者側にあるなら、ただし書のほうに入ります。実際に多いのは次の切り分けです。
- フィルターの目詰まり。通常の手入れの範囲なので、入居者側の話になりやすい
- 室外機の前がふさがっている・直射日光を受け続けている。物が置かれているなら入居者側、設置場所そのものが原因なら大家側
- 冷媒の不足や漏れ。経年によるものなら大家側
- 部屋の広さに対して能力が足りていない。機器の選定の話なので大家側
1から4は、順番に電話で聞けます。フィルターを外して見てもらう、室外機の周りを写真で送ってもらう。これだけで、業者を呼ぶ前にかなり絞れます。
設備が壊れたときの負担の分かれ目そのものは、入居中に設備が壊れたときの修繕費に整理しました。
放っておくと、入居者が自分で業者を呼べる
民法607条の2は、次のいずれかのときに賃借人が自分で修繕できると定めています。
- 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
- 急迫の事情があるとき
「相当の期間」も条文には日数が書かれていません。ただ、真夏の連絡を1週間置いた、というような形は、後から相当と説明するのが難しくなります。連絡を受けた日に何かを返しておくことが、この条文への一番の備えです。
連絡が来た日にやる3つ
- 受けた日時を記録する。ここが「相当の期間」を数える起点になります
- 外気温・室温・設定温度を聞き取る。「効かない」という言葉より、この3つの数字のほうが後で効きます
- いつ誰が見に行くかを、その日のうちに返す。直せる日ではなく、見に行く日でかまいません
工事や点検で部屋に入るときの告知については、工事のお知らせは何日前に出すかに書いてあります。退去時のエアコンクリーニングの負担は別の話で、エアコンクリーニングは退去のたびに必要かに分けました。設備を足すかどうかの判断は単身向けの部屋に大家が設備を足す順番が近いところです。
交換に踏み切るかどうか
修理と交換のどちらを選ぶかは、機器の年数と、同じ連絡が何回目かで決まります。2度目・3度目の「効きが悪い」は、1回ごとの出張費が積み上がるので、結果として交換より高くつくことがあります。
もう1つ頭に入れておきたいのが、家賃と修繕費の伸び方の差です。総務省の消費者物価指数では、木造アパートの家賃がほとんど動かない一方で、修繕費のほうが先に上がっています（木造アパートの家賃は年0.2％しか上がっていない）。交換の判断を先送りするほど、同じ機種の入替えでも金額が変わります。設備そのものをどこまで持つかという考え方は大家が設備をどこまで足すかにまとめました。
なお、ここに書いたのは条文の読み方です。個別の事案で減額の割合がいくらになるかは、契約内容と事実関係で変わります。金額の交渉に入る前に、弁護士または各都道府県の宅地建物取引業協会などの相談窓口で確認してください。
今日できること
管理台帳を開いて、エアコンの製造年が入っていない部屋がいくつあるかを数えてください。製造年が分からないと、効きが悪いという連絡が来たときに、修理と交換のどちらを選ぶかを電話口で決められません。室内機の右側か下側のパネルを開けたところに、たいてい銘板が貼ってあります。次に空室の点検に入るとき、その1枚を写真に撮っておくところからです。
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