大家さんの住所変更登記が2026年4月から義務に｜登記簿の住所が古いままの人がやること

2026年8月8日 2026年8月8日

登記事項証明書を1通取り寄せると、権利部（甲区）に所有者の氏名と住所が印字されています。物件を持って年数が経っている大家さんほど、そこにいま住んでいない住所が載っています。買った当時のアパート、実家、法人化する前の自宅。固定資産税の納税通知書は毎年届くので、ずれていることに気づく機会がありません。

結論からお伝えすると、2026年（令和8年）4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名が変わったときに2年以内の変更登記が義務になりました。施行日より前の引っ越しも対象で、その場合の期限は2028年（令和10年）3月31日です。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。ただし、費用をかけずに済ませる道も用意されています。

2026年4月から何が変わったのか

法務省が公表している内容を整理します。

施行日：2026年（令和8年）4月1日
対象：不動産の所有者（所有権の登記名義人）
期限：変更日から2年以内に変更の登記を申請する
施行日より前の変更：2028年（令和10年）3月31日まで
罰則：正当な理由なく申請を怠ったときは5万円以下の過料の対象

読み落としやすいのが4行目です。これは「これから引っ越す人」だけの話ではありません。すでに登記簿の住所と現住所が違っている人も、2028年3月31日という期限を持つことになりました。10年前の引っ越しでも対象です。

そして厄介なのは、住民票を動かしても、登記簿は自動で追いかけてこないことです。市区町村への届出と、法務局の登記は別の手続きです。物件を買ったあとに自宅を買い替えた、相続で引き継いだあとに引っ越した、法人の本店を移した、結婚・離婚で氏名が変わった。賃貸経営をしている人は、ふつうの持ち家より住所がずれる場面が多くあります。大家になったときの手続き全般は大家になったら必要になる書類と手続きの一覧にまとめています。

2026年4月1日から住所・氏名の変更登記が義務。期限は変更日から2年以内、施行前の引っ越しは2028年3月31日まで、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料。

住所が古いままだと、どこで詰まるのか

過料の話より先に、実務で止まる場面を挙げます。

売るとき。買主に所有権を移す前提として、登記簿上の所有者が現在の住所である必要があります。決済の直前に「先に住所変更登記を」と言われ、住民票や戸籍の附票を取り直すことになります
相続が起きたとき。登記簿の住所と最後の住所が違うと、その間のつながりを書類でたどる作業が相続人に回ります。入り口は親のアパートを相続した。まず何から手をつけるかで整理しています
抵当権の設定・抹消。ここでも住所の一致を求められることがあります

放っておいても普段は困りませんが、お金が動く場面で必ず1回止まります。そして止まるのはたいてい、いちばん急いでいるときです。

まず、自分の登記簿を見る

「たぶん大丈夫」で済ませず、所有している物件ごとに1通ずつ確認します。登記事項証明書の交付手数料は、2025年（令和7年）4月1日から書面請求が1通600円、オンライン請求で郵送受取が520円、オンライン請求で窓口交付が490円です。

見る場所は権利部（甲区）の「所有者」の欄。そこに書かれている住所が、いまの住民票と1字でも違っていれば対象になります。住居表示の実施や町名変更による違いも含まれます。

手続きは2つある。先に費用のかからないほうを見る

①検索用情報の申出（スマート変更登記）

2025年（令和7年）4月21日から受付が始まっている制度です。あらかじめ情報を届け出ておくと、その後は法務局が職権で住所等の変更登記をするという仕組みになっています。

申し出る情報：氏名／氏名の振り仮名／住所／生年月日／メールアドレスの5項目
対象：国内に住所を有する自然人（法人は対象外）
費用：登録免許税等の費用がかからない
方法：登記申請と同時のほか、すでに登記されている人はWebブラウザ上のオンライン申請、または申出書を管轄の登記所へ提出

個人名義の大家さんは、まずこちらです。1回申し出ておけば、その後の引っ越しのたびに手続きをする必要がなくなります。

②変更登記そのものを申請する

すぐに売却の予定がある場合や、法人名義の場合はこちらです。登録免許税は一般的には不動産1個につき1,000円。土地1筆と建物1棟なら2,000円です。アパート1棟でも敷地が3筆に分かれていれば、土地3個＋建物1個で4,000円になります。「1物件いくら」ではなく「登記簿の個数×1,000円」です。司法書士に頼む場合は、これとは別に報酬がかかります。

法人で持っている場合はどうなるのか

検索用情報の申出は自然人が対象で、法人は使えません。法務省が示す「正当な理由」の例には「検索用情報の申出又は会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による住所等変更登記の手続がされていない場合」という記載があり、法人は会社法人等番号が登記されているかどうかで扱いが変わります。自社の番号が登記されているかを法務局に確認してください。