敷金は誰が預かっているのか｜返す義務を負うのは、預かった人ではありません

2026年8月20日 2026年8月20日

退去の連絡が入ってから、敷金の話が動き出します。工事の見積が出て、精算書を作って、差額を返す。このとき「敷金は管理会社が持っているので、うちからは動かせません」と言われることがあります。逆に、敷金を大家さんの口座で預かっていて、退去のたびに自分で計算している方もいます。どちらの形でも、入居者に返す義務を負っているのは同じ人です。

結論からお伝えすると、敷金を返す義務を負うのは賃貸人、つまり大家さんです。誰の口座に入っているかは、預かり方の問題であって、義務の所在とは別の話です。ここを分けて考えられると、退去精算も、管理会社の乗り換えも、物件の売却も、迷わなくなります。

敷金の基本4点。名目を問わず担保目的なら敷金であること、返還は明渡しのあとであること、入居者から充当を請求できないこと、売却すれば買主が返還債務を承継することを示した図。

敷金は、名前で決まりません

2020年4月に施行された改正民法で、敷金の定義が条文に入りました。民法622条の2第1項は、敷金をこう定めています。

いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭

「保証金」「預り金」「補償金」と呼んでいても、担保の目的で預かったお金なら敷金です。逆に、返さない約束のお金（礼金や権利金）は、名前を敷金にしても敷金にはなりません。契約書の見出しではなく、返す約束かどうかで決まります。敷金ゼロ・礼金ゼロの損得については敷金礼金ゼロは得か損かで扱っています。

返すのは「明渡しを受けたあと」です

同じ条文の1項は、返還の時期も定めています。返さなければならないのは「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」。契約が終わっただけでは足りず、部屋が戻ってきて初めて返還義務が生じます。順番が決まっているので、「敷金を返してくれたら鍵を渡す」という主張は、条文の順番とは逆になります。

もうひとつ、実務でよく揉めるのが2項です。

賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

つまり「最後の月の家賃は敷金から引いておいてください」は、法律上は通らないということです。充当するかどうかを決められるのは大家さん側だけで、入居者から請求する権利はありません。滞納が起きたときの動き方は家賃を滞納された。最初の3日でやることにまとめてあります。

管理会社が預かる場合、お金はどこにあるのか

管理会社が入居者から敷金を代理受領している場合でも、そのお金が管理会社のものになるわけではありません。賃貸住宅管理業法16条は、管理業務で受領する家賃・敷金・共益費その他の金銭について分別管理を義務づけ、施行規則36条がその方法を定めています。

これらの金銭を管理する口座を、自己の固有財産を管理する口座と明確に区分する
どの管理受託契約に基づくものかが、自己の帳簿により直ちに判別できる状態で管理する

ここで注意したいのは、大家さんごとに口座を分けることまでは求められていない点です。他の大家さんの敷金と同じ口座に入っていること自体は、それだけでは違反になりません。求められているのは「会社のお金と混ぜないこと」と「帳簿で直ちに判別できること」の2つです。

敷金は、毎月の送金日を待つものではありません

国土交通省の「賃貸住宅標準管理受託契約書」を読むと、家賃と敷金で扱いが分かれています。第7条2項は当月分の家賃等を「頭書に記載する期日までに」振り込むとしているのに対し、1項は敷金等について「速やかに、甲に引き渡さなければならない」としています。期日を待つ書き方ではありません。第10条も、引き渡すまでは固有財産・他の大家さんの財産と分別して管理する義務を確認しています。

もっとも、実際の契約では「退去精算まで管理会社が預かる」形も広く使われています。禁止されているわけではなく、ひな型と違う運用にするなら、そう契約書に書いてあるかを確認する、という話です。毎月の送金の仕組みは家賃はいつ大家の口座に入るのかを、契約書の読み方は管理委託契約書はどこを読むべきかをご覧ください。

敷金を大家が預かる場合と管理会社が預かる場合の違いを対比した図。管理会社が預かるときは固有財産と区分した口座で管理し、帳簿で直ちに判別できる状態にする義務がある。

物件を売ったら、敷金は誰が返すのか？

ここは選べません。民法605条の2第4項が、賃貸人たる地位が移転したときは敷金の返還に係る債務は譲受人（買主）が承継すると定めています。売主が預かったままでも、入居者は新しい所有者に請求できます。だから売買では、預かっている敷金の額を精算して買主に引き継ぐのが通常の形になります。

同じ条文の3項は、所有権の移転登記をしなければ賃貸人であることを賃借人に対抗できない、とも定めています。売る側・買う側それぞれの注意点は収益物件を買った大家が最初に集める7つの書類で整理しています。

保証会社が入っている場合は、敷金の位置づけが変わります

家賃保証会社を使うとき、敷金ゼロで募集している物件は少なくありません。ただし保証会社が守るのは、原則として家賃の滞納です。退去時の原状回復費まで自動的に含まれるわけではありません。敷金ゼロは、募集の間口を広げる代わりに、退去時の回収原資を手放す選択でもあります。商品ごとに範囲が違うので、保証委託契約書の保証範囲の欄を実際に読んでください。

都合の悪いことも書いておきます。敷金を管理会社が預かったままにしていると、その会社が倒産したときに戻らない可能性が出てきます。分別管理の義務があっても、実際に守られていたかどうかは倒産してから判明します。この場面で何が起きるかは管理会社が倒産したらどうなるかに書きました。

まとめ

敷金は名前ではなく「担保の目的で預かり、返す約束のお金」かどうかで決まります。返還義務は賃貸人にあり、返すのは明渡しを受けたあと。入居者側から充当を請求することはできません。管理会社が預かるなら分別管理が義務ですが、大家さんごとの口座までは求められていません。物件を売れば、敷金の返還債務は買主に承継されます。

確認すべきことは、結局ひとつです。いま自分の物件の敷金が、どの口座にあるかを言えるか。言えないなら、契約書の該当条項と直近の送金明細を並べるところから始めてください。なお、個別の契約条項の効力や敷引特約の有効性は事案によって判断が分かれます。争いになりそうなときは、弁護士・司法書士など専門家にご相談ください。