後見人から解約通知が来ても、大家はまだ部屋を戻せません｜入居者が入院・施設入所になったとき

2026年9月15日 2026年9月15日

結論からお伝えすると、成年後見人から「本人が施設に入ったので解約します」という通知が届いても、その通知だけで賃貸借契約は終わりません。民法859条の3が、居住用の建物について「賃貸借の解除」をするには家庭裁判所の許可を得なければならないと定めているからです。大家が最初に確かめるのは退去日でも原状回復でもなく、その許可が出ているかどうかです。

届くのは1枚の紙で、退去日だけが書いてある

入居者が入院した、あるいは施設に入ったという知らせは、たいてい本人からは来ません。親族からの電話だったり、ケアマネジャーからの連絡だったり、司法書士や弁護士の名前が入った封筒だったりします。

封筒の中身は1枚のことが多く、そこには「成年後見人に選任された」ことと、「◯月◯日をもって解約する」ことだけが書かれています。登記事項証明書が添えられていれば、その人が後見人であること自体は確かめられます。

ここで大家がやりがちなのは、その日付をカレンダーに書き込んで、原状回復の手配を始めてしまうことです。順番が違います。先に確かめるのは、家庭裁判所の許可です。

後見人からの通知が届いたときに大家が見る5点。誰から届いた紙か、後見か保佐か補助か、家庭裁判所の許可、鍵と室内に触らないこと、賃料の支払方法。

民法859条の3は「売却」だけの条文ではない

条文はこうなっています。

成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。（民法859条の3）

この条文は「本人の自宅を後見人が勝手に売ってしまわないように」という文脈で語られることが多く、持ち家の話だと理解されがちです。ところが列挙されているものを1つずつ読むと、「賃貸借の解除」がはっきり入っています。

つまり、本人が借りている部屋を後見人が解約する場面も、この条文の対象です。許可を得ずにした解除の効力については争いがありますが、少なくとも大家の側から見れば、許可の有無を確かめないまま次の募集をかけるのは、足場のない状態で動くことになります。

保佐人・補助人から通知が来たときも同じですか

代理権が与えられている範囲では、同じです。民法876条の5第2項が保佐の事務について、876条の10第1項が補助の事務について、859条の3を準用しています。「後見」という言葉が付いていないから関係ない、とはなりません。

逆に言えば、保佐人・補助人には代理権が当然にはありません。保佐開始の審判（民法11条）や補助開始の審判（民法15条）を受けただけでは、その人が本人に代わって解約する権限を持っているとは限らない、ということです。通知が来たら、どの審判を受けた人なのかを書面で確かめます。

「任意後見契約を結んでいます」と言われたら

任意後見は、契約を結んだ時点では動きません。任意後見契約に関する法律4条1項は、家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時からその効力を生ずると定めています（同法2条1号も同じ定義を置いています）。同法3条により契約そのものは公正証書でなければなりませんが、公正証書があるだけでは代理権は発生していません。

したがって「本人と任意後見契約を結んでいる者です」という説明を受けたときに確かめるのは、公正証書ではなく任意後見監督人が選任されているかどうかです。

入院や施設入所そのものでは、契約は終わらない

ここも取り違えやすいところです。賃貸借は民法601条のとおり、使わせることと賃料を払うことの約束です。本人がその部屋にいるかどうかは、契約の存否と直接には結びついていません。

そのため、入院中も施設入所後も、解約か合意解除が成立するまで賃料は発生し続けます。家賃が止まったという相談の実体が、実は「本人が施設に入って口座から引き落とせなくなっただけ」であることは珍しくありません。滞納として扱う前に、状況の確認が先です。滞納そのものの初動は家賃を滞納された。最初の3日でやることに整理しました。

本人がまだ判断できるうちに結んだ契約は、取り消せるのか

後見が開始すると、成年被後見人の法律行為は取り消すことができます（民法9条本文）。ただしただし書があり、「日用品の購入その他日常生活に関する行為」は取り消せません。

また、保佐の場合に保佐人の同意が必要な行為は民法13条1項に列挙されていますが、賃貸借について書かれているのは9号の「第602条に定める期間を超える賃貸借をすること」です。民法602条3号は建物の賃貸借を3年としています。一般的な2年契約はこの3年の内側にあり、9号には当たりません。

「後見が付いたから過去の契約はすべて取り消される」という理解は、条文の形と合っていません。ここは判断が分かれる領域なので、個別の事案では弁護士または司法書士に確認してください。

家庭裁判所の許可が要るものと要らないものの対比。要るのは居住用建物の賃貸借の解除・売却・抵当権の設定。要らないのは日常生活の行為や賃料の支払い。

大家が踏む順番

誰から来た連絡かを書面で固定する。親族・ケアマネジャー・後見人では、できることがまったく違います
後見・保佐・補助のどれか、代理権の範囲はどこまでかを確かめる。登記事項証明書に書かれています
解約の意思表示なら、家庭裁判所の許可の有無を確かめる。許可書の写しをもらう
鍵と室内には触らない。本人が生きている以上、室内の物は本人のものです
賃料の支払方法が変わるかを聞く。後見人が就くと口座が後見人管理に移ることがあります

4番については、大家が持つ鍵は何本か｜スペアの記録と、自分の物件に入れない理由と、救急の場面を扱った入居者が救急搬送されるとき、部屋の鍵は誰が開けるのかに、立ち入りの線を書いています。

連絡が取れないまま時間が過ぎている場合

入院や施設入所が判明していれば、まだ相手がいます。相手が分からないまま止まっている状態は別の話で、連絡が取れない入居者への対応にまとめています。亡くなったという連絡が来た場合は、契約が相続人に承継されるため、さらに扱いが変わります（入居者が亡くなったと連絡が来たら）。

保証会社を入れている場合、本人が入院・施設入所した局面で保証がどこまで効くかは契約ごとに違います。範囲の見方は家賃保証会社は入れるべきか｜費用と守られる範囲に書きました。

2026年9月18日に、介護保険の「給付と負担」が議題になります

厚生労働省は2026年9月14日に、第136回社会保障審議会介護保険部会を2026年9月18日（金）14時から開催すると公表しました（会場は日比谷国際ビルコンファレンススクエア）。議題（予定）として挙がっているのは「第1号保険料の在り方」と「持続可能性の確保（給付と負担）」です。一般の傍聴受付はありませんが、会場の様子はYouTubeでライブ配信されます。

ここで大事なのは、これが「これから議論されること」であって、決まった制度ではないという点です。いま効いている法律は上に書いた民法と任意後見契約に関する法律で、そちらは審議会の議論とは関係なく動いています。決まっていることと、これから決まることを混ぜないでください。

そのうえで、65歳以上の保険料と自己負担の話は、入居者が在宅を続けるか施設に移るかの判断に、時間をかけて効いてきます。高齢の入居者が多い物件を持っているなら、9月18日の資料が後日公開されたときに議題だけでも見ておく価値はあります。

今日できること

入居者名簿を開いて、70歳以上の契約者が何人いるかを数えてください。そのうえで、その人たちの緊急連絡先が「本人の携帯番号だけ」になっていないかを見ます。後見人からの通知は、緊急連絡先が機能していれば、その前に親族から連絡が入っていた可能性が高いものです。個別の判断が必要な場面では、家庭裁判所または司法書士・弁護士にご確認ください。