サブリース新法で変わったこと

2026年7月29日 2026年7月29日

結論からお伝えすると、いわゆるサブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）で整えられたのは、大きく①誇大広告の禁止、②不当な勧誘の禁止、③契約前の重要事項説明の義務化という3つの柱です。あわせて、賃貸住宅管理業について登録の仕組みも置かれました。いずれも「契約を結ぶ前後の手続き」を整えるための枠組みです。

なお、この記事では条文の番号や施行の時期には触れません。制度の細かい要件は見直されることがあり、正確な内容は国土交通省の案内で最新のものを確認してください。ここでは、大家さんの立場で何が変わったのかという枠組みだけを整理します。

先に、期待しすぎて空振りした例から

この法律の名前を知って相談に来られる方が増えました。ただ、期待の向きがずれていることがあります。

「新法ができたのだから、下げられた保証家賃を元に戻せるはず」と考えていた。保証額は10万円から8万円に改定されたままだった
「新法ができたのだから、解約できるはず」と考えていた。すでに結んである契約の期間や解約の条項はそのまま残っていた
法律ができる前に結んだ契約なので、契約時の説明のあり方をあとから問うのが難しかった
手元に契約書の写しがなく、そもそも何が説明されていたのかを確認できなかった

ここで一つ、よく言われることとは違う見方を申し上げます。一般的には「新法ができたのでサブリースは安全になった」と言われます。ただ、この法律が主に整えたのは契約を結ぶ前の情報の出し方であって、すでに結んである契約の条件そのものを書き換えてくれるものではありません。効き目があるのは、これから契約する人と、契約時の説明に問題があったと主張する場合です。

整えられた3つの柱

柱	どういう枠組みか	大家さんにとっての意味
誇大広告の禁止	家賃保証や収支について、事実と違う表示や、著しく優良・有利だと誤解させる表示をしないこと	「30年家賃保証」のように見える表示に、条件の記載があるかを見る根拠になる
不当な勧誘の禁止	判断に影響する事実を故意に告げない、あるいは事実と違うことを告げて勧誘しないこと	家賃が見直される可能性を伏せられていた場合の論点になる
契約前の重要事項説明	契約を結ぶ前に、書面を交付して条件を説明すること	説明を受けた記録そのものが手元に残る

実務上いちばん大きいのは3つ目です。契約前に書面で説明を受ける段取りが定められたことで、家賃が改定され得ること、免責期間があること、契約終了時に入居者との契約がどうなるかといった、後になって問題になりやすい項目が、契約前に文字で目に入る形になりました。

加えて、賃貸住宅管理業には登録の仕組みが置かれ、業務に関する説明や財産の分別管理、定期的な報告といった義務も整えられています。登録が必要になる管理戸数の基準や登録の有効期間などの具体的な数値は、国土交通省の案内で確認してください。

変わっていないこと

誤解を避けるために、変わっていない部分も並べます。

変わっていないこと	意味
業者が「借主」の位置に立つ構造	建物を借りる側が一定の範囲で保護される仕組みは、そのまま残る
家賃が改定され得ること	保証額が固定されるわけではない。何年ごとに見直すかは契約次第
すでに結んだ契約の期間・解約条項	法律ができたことで自動的に短くなったり無効になったりはしない
免責期間の設定	禁止されたわけではない。説明の対象になったということ

すでに結んでいる契約について解約や条件変更を考えているなら、法律の枠組みを調べるより、契約書の条項を特定するほうが先です。読む場所はサブリースから管理委託に切り替えるときの注意点にも整理してあります。個別の契約が解約できるかどうかは、この記事では判断できません。弁護士に確認してください。

これから契約を検討する人は、何を見ればいいのか？

重要事項の説明を受ける場で、次の4点を口頭ではなく書面のどこに書いてあるかで確認してください。

家賃を見直す時期と、見直しの条件（何年ごとか、どういう場合に下げられるか）
免責期間の長さ（引き渡し後・退去後に家賃が入らない期間があるか）
貸主から解約できる規定の有無と、違約金の計算方法
契約が終わったとき、入居者との契約がどう扱われるか

そして、比較の対象として管理委託の見積もりも並べてみてください。判断材料が1つだと、条件の良し悪しが分かりません。

管理委託を検討する場面では、%の数字より先に確認したいことがあります。手数料はその会社が1戸あたりにかけられる時間の値段です。同じ5%でも、担当者が100戸を持っているか300戸を持っているかで、あなたの物件に使われる時間はまったく違います。面談では「あなたは何戸を担当されていますか」、そして「経営者の方は、自分でも賃貸経営をされていますか」と聞いてみてください。していれば、空室が1か月延びることの重さを金額で知っている人が、社内の優先順位を決めているということです。担当者はその優先順位で動きます。