さいたま市のアパートに駐車場は何台つけるのか｜境目は敷地2,000平方メートルです

2026年9月23日 2026年9月23日

結論からお伝えすると、さいたま市でアパートを建てるときの駐車場の台数は、駐車場法ではなく市の設置基準で決まります。敷地面積が500平方メートル以上2,000平方メートル未満なら2戸に1台以上、2,000平方メートル以上なら3戸に2台以上です（さいたま市自動車駐車施設の設置基準）。

そして2026年4月1日に、この話の前提が1つ変わりました。駐車場法施行令の特定用途に、共同住宅が追加されています。さいたま市は条例の運用変更を告知しており、共同住宅に荷さばき駐車場の設置が必要になる旨が示されています。順に見ていきます。

まず、駐車場法の附置義務には2つの関門があります

駐車場法20条1項は、地方公共団体が条例で駐車施設の附置を義務づけられる範囲を定めています。原文を読むと、関門が2つあることが分かります。

地方公共団体は、駐車場整備地区内又は商業地域内若しくは近隣商業地域内において、延べ面積が二千平方メートル以上で条例で定める規模以上の建築物を新築し…（中略）…駐車施設を設けなければならない旨を定めることができる。

1つ目が地域、2つ目が規模です。住居系の用途地域に建つ一般的なアパートは、1つ目の関門で外れます。同条2項では、周辺地域や自動車交通の状況が準ずる地域についても条例で指定できることになっていますが、いずれも都市計画区域内の特定の地区が対象です。

共同住宅は「特定用途」に入っているのですか

2026年4月1日から入っています。ここが今年変わった点です。

駐車場法施行令18条は、20条1項の「自動車の駐車需要を生じさせる程度の大きい用途で政令で定めるもの」を列挙しています。2026年3月31日時点の条文では、末尾が「…卸売市場、倉庫及び工場とする」で終わっていました。共同住宅はありませんでした。

現在の条文は、末尾が「…卸売市場、倉庫、工場及び共同住宅とする」になっています。改正したのは令和7年政令第43号で、公布は2025年3月7日、施行は2026年4月1日です。

この改正の背景は、国土交通省が2025年3月に示した標準駐車場条例の改正の概要に書かれています。挙げられているのは「共同住宅への配送需要増加、物流2024年問題への対応」で、内容は「一定規模（50戸等）以上の共同住宅に対して戸数に応じて（100戸あたり1台等）荷さばき駐車施設を設置」というものです。居住者用の駐車場を増やす改正ではなく、宅配のトラックが停まる場所をつくる改正です。

さいたま市の条例は、共同住宅を適用除外にしていました

さいたま市には「さいたま市建築物駐車施設の附置等に関する条例」（平成13年さいたま市条例第243号）があります。市が公表している条例の概要を読むと、次の形です。

適用区域：駐車場整備地区、商業地域、近隣商業地域
対象：特定用途の床面積が1,500平方メートル超、非特定用途が2,000平方メートル超、または特定用途＋非特定用途×4分の3が1,500平方メートル超
設置基準：特定用途は床面積200平方メートルごとに1台、非特定用途は450平方メートルごとに1台
適用除外：義務教育諸学校／住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿／自転車等駐車場その他これに類する用途／建築基準法85条の仮設建築物

適用除外に共同住宅が明記されていました。そして同じ概要の資料に、次の運用変更のお知らせが載っています。

駐車場法施行令の改正により、令和8年4月1日から特定用途に共同住宅が追加されます。共同住宅には、荷さばき駐車場の設置が必要になります。

荷さばき駐車場の附置は、市の概要では駐車場整備地区、大宮駅周辺地区の商業地域及び近隣商業地域が対象区域とされ、特定用途の床面積が2,000平方メートル超かつ敷地面積1,000平方メートル以上という条件が示されています。該当するのは駅前の大きな物件で、住居系地域のアパートは対象外です。ただし、計画がこの区域にかかるなら、建築指導の窓口で最新の運用を確認してください。市の告知は「必要になります」と将来形で書かれた資料であり、細目は規則側で決まります。

さいたま市でアパートの駐車台数がどこで決まるかを6点で示した図。敷地500平方メートルから対象、2,000平方メートル未満は2戸に1台、以上は3戸に2台、1台の寸法は5メートル×2.3メートル、離れた場所は半分まで概ね300メートル以内、駐輪の基準は別。

では、普通のアパートの台数はどこで決まるのか

ここが実務でいちばん使うところです。さいたま市は、条例の適用区域外について「さいたま市自動車駐車施設の設置基準」を置いています。さいたま市開発行為の手続に関する条例の適用を受ける建築物を建てる場合に、この基準で協議します。

共同住宅の項に書かれている数字は、2段です。

敷地面積が500平方メートル以上2,000平方メートル未満：計画戸数の1台／2戸以上
敷地面積が2,000平方メートル以上：計画戸数の2台／3戸以上

台数だけでなく、1台分の寸法まで決まっています。1台の駐車スペースは5メートル×2.3メートル以上、道路に面する場合は5.5メートル×2.3メートル以上です。

実際に計算してみます。敷地600平方メートルに10戸のアパートを建てるなら、1台／2戸で5台以上。敷地2,200平方メートルに18戸なら、2台／3戸で12台以上です。敷地が2,000平方メートルを境に、要求される率が0.5台/戸から0.667台/戸へ上がります。敷地面積が2,000平方メートルの前後にある計画では、ここで必要台数が変わります。

敷地内に置けないときはどうするのですか

同じ基準に、隔地の扱いが書かれています。設置基準の2分の1以内の範囲で、当該敷地から概ね300メートル以内の場所に駐車施設を設けたときは、敷地内に附置したものとみなされます。

つまり、必要台数の半分までは離れた場所で確保できます。ただし「概ね300メートル以内」という距離の条件が付いています。駅から離れた立地で近隣の駐車場を借りて充てる計画を立てるときは、この2つ（半分まで・300メートル以内）を先に確かめてください。

特定用途（店舗・事務所など）の側にも特例があり、構造や敷地の状態からやむを得ないと市長が認める場合に、概ね300メートル以内なら附置したものとみなす規定が置かれています。

自転車の駐車場は、別の基準です

駐車場の話をするとき、自転車のほうを忘れると計画が止まります。さいたま市は駐車場とは別に「さいたま市自転車等駐車場の設置基準」を用意しており、駐車場の基準とは別の資料になっています。

アパートの計画で協議するのは、この2つが対になっています。駐車台数だけ数えて図面を描き、駐輪スペースを後から足そうとすると、配置をやり直すことになります。

都合の悪いことも書いておきます

ここに書いた数字は、さいたま市開発行為の手続に関する条例の適用を受ける建築物が対象です。その条例が適用されない規模の計画には、この基準がそのままかかるわけではありません。逆に、市街地開発事業等に該当する場合は基準の適用外とされています。自分の計画がどの枠に入るかは、敷地面積と区域で変わります。

また、基準の末尾には「この設置基準に定めのない事項または、設置基準に疑義が生じた場合は、その都度協議を行い決定するものとする」と書かれています。協議で決まる余地が残されている、という意味です。数字を先に知っておく価値はありますが、最終的な台数は窓口との協議で確定します。

そして、ここで求められる台数は「入居者が実際に借りる台数」ではありません。さいたま市の郊外区で1戸1台の需要がある立地なら、2戸に1台では足りません。逆に大宮駅の徒歩圏では、基準どおりに作った駐車場が半分空くことがあります。基準は下限であって、需要の予測ではありません。

さいたま市の附置義務条例と、条例の適用区域外で使う市の設置基準を左右に並べた比較図。条例は駐車場整備地区と商業地域が対象で住宅と共同住宅は適用除外、設置基準は開発行為の手続に関する条例に基づき敷地面積で率が2段に分かれる。

今日できること

計画地の用途地域と、駐車場整備地区・商業地域・近隣商業地域に入るかを確認する（入らなければ、駐車場法20条の附置義務の話ではありません）
敷地面積が2,000平方メートルの前後どちらかを確かめる。ここで必要台数の率が変わります
計画戸数に率を掛けて、必要台数を先に出す。そのうえで1台5メートル×2.3メートル（道路に面する側は5.5メートル）で図面に落とす
駐輪スペースの基準も同時に取り寄せる。後から足すと配置が変わります
駅前の商業地域で大きな計画なら、2026年4月1日からの荷さばき駐車場の扱いを窓口で確認する

出典

駐車場法20条1項・2項・3項、駐車場法施行令18条（e-Gov法令検索・2026年9月23日時点。施行令18条の現行版は令和7年政令第43号により2026年4月1日施行。2026年3月31日時点の条文と比較して確認）
さいたま市「さいたま市建築物駐車施設の附置等に関する条例の概要」（平成13年さいたま市条例第243号）
さいたま市「さいたま市自動車駐車施設の設置基準」（開発行為等に伴う駐車場・駐輪場の設置基準）
国土交通省「標準駐車場条例の改正の概要（令和7年3月）」