再建築不可の家は貸せるのか｜2025年4月から大規模リフォームに建築確認が要る

2026年8月15日 2026年8月15日

相続した家の登記簿と公図を並べて、道路に接している部分の長さを測る。そこが2メートルに足りていないと分かった瞬間、話が止まります。仲介会社からは「再建築不可ですね」と言われ、価格は周辺の半分以下だと説明される。それなら建て替えずに直して貸そう——多くの方が次にそう考えます。

結論からお伝えすると、再建築不可の家でも貸せます。ただし2025年（令和7年）4月1日から、直せる範囲の線が引き直されました。改正建築基準法が施行され、木造2階建ての「大規模の修繕」「大規模の模様替」にも建築確認が必要になったためです（国土交通省「令和7年4月1日から省エネ基準適合の全面義務化や構造関係規定の見直しなどが施行されます」）。再建築不可の敷地では、その建築確認が下りません。

つまり「全部やり直せば新品同様で貸せる」という以前の前提が、そのままでは通らなくなりました。どこまでが確認申請の要らない工事なのかを、先に知っておく必要があります。

再建築不可の家の扱い6点。住むことも貸すことも制限されず、禁じられているのは建築だけ。原状回復と設備更新はでき、クロス・床・水回り・外壁塗装・間仕切壁が対象。主要構造部を過半直す工事はできず、2025年4月から建築確認が必要になった。屋根を半分超で葺き替えると対象になり、屋根は主要構造部の一種。救済規定は43条2項の認定と許可で、1号は認定、2号は建築審査会の同意が要る。相続した家を売るなら3年・1億円・令和9年12月31日の期限がある。

再建築不可とは、そもそも何ができない状態か

建築基準法43条1項は、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。この「道路」は42条で定義されていて、原則として幅員4メートル以上のものを指します。

接している道が幅4メートルに満たない、あるいは接している長さが2メートルに届かない。このどちらかに当たると、その敷地では新しく建物を建てられません。これが再建築不可と呼ばれる状態です。禁じられているのは「建築」であって、住むことでも貸すことでもありません。いま建っている家は、建てた当時は適法だったものが多く、そのまま使い続けることに問題はありません。

幅4メートル未満でも救われる道はあります。42条2項の道路（いわゆる2項道路・みなし道路）に指定されていれば、道路の中心線から2メートル下がった線を境界とみなして建築できます。これがセットバックです。自分の敷地の一部を道路として提供する形になるため、使える面積は減ります。

「43条但し書き」という言い方は、いまの条文には無い

再建築不可を調べると、必ず「43条但し書き申請」という言葉が出てきます。現在の建築基準法43条に但し書きはありません。この救済規定は43条2項に移っていて、いまは2つに分かれています。

43条2項1号（認定）……敷地が幅員4メートル以上の「道」（道路には当たらないもの）に2メートル以上接していて、利用者が少数であるなど国土交通省令の基準に適合し、特定行政庁が支障がないと認めるもの
43条2項2号（許可）……敷地の周囲に広い空地があるなど国土交通省令の基準に適合し、特定行政庁が支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

1号は認定、2号は許可で、手続きの重さが違います。2号は建築審査会の同意が要るぶん、時間も判断のハードルも上がります。古い解説記事は「但し書き」のまま書かれていることが多いので、役所の建築指導課に相談するときは「43条2項の1号か2号か」で聞いてください。窓口の話が速く進みます。

2025年4月に変わったのは、建て替えではなくリフォームの側

ここからが今回の本題です。改正前は、木造2階建て・延べ面積500平方メートル以下といったいわゆる4号建築物について、大規模な修繕や模様替をしても建築確認が不要でした。だから再建築不可の物件でも、中身をすべてやり直す工事が現実に行われてきました。

現在の建築基準法6条1項は、確認申請が必要な建築物を次のように分けています。

1号……別表第一に掲げる用途の特殊建築物で、その用途部分の床面積の合計が200平方メートル超
2号……1号を除き、2以上の階数を有し、又は延べ面積が200平方メートルを超える建築物
3号……1号・2号を除き、都市計画区域等の内にある建築物

そして条文の本文は、「第一号若しくは第二号に掲げる建築物」の建築に加えて、これらの建築物の大規模の修繕・大規模の模様替をしようとする場合にも確認を受けなければならないと定めています。

木造2階建ては、2以上の階数を有するので2号に入ります。つまり2025年4月1日以後に工事に着手する木造2階建ての大規模な修繕・模様替は、建築確認の対象です。国土交通省も「木造戸建の大規模なリフォームは建築確認手続きが必要になります」と説明しています。

そして建築確認では、43条の接道義務も審査されます。接道を満たしていない敷地では確認済証が下りません。建築確認が要る工事は、着手できないことになります。

「大規模の修繕」はどこからか

ここが実務でいちばん効く線引きです。建築基準法2条は次のように定義しています。

14号大規模の修繕……建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕
15号大規模の模様替……建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替
5号主要構造部……壁、柱、床、はり、屋根、階段。ただし構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段などは除く

読み解くと、こうなります。

対象は6種類（壁・柱・床・はり・屋根・階段）だけ。設備や内装の仕上げは主要構造部ではありません
そのうち一種でも「過半」に手を入れたら該当します。屋根だけでも、面積の半分を超えて葺き替えれば大規模の修繕です
「構造上重要でない間仕切壁」は除かれます。部屋を仕切っているだけの壁を動かすのは、ここに当たりません
「最下階の床」も除かれます。1階の床を張り替える工事は、この定義では主要構造部の修繕になりません

したがって、再建築不可の木造2階建てでも次の工事は従来どおりできます。クロスと床の張り替え、キッチン・浴室・洗面・トイレの入れ替え、給排水と電気の更新、建具と襖の交換、外壁の塗装、間仕切壁の変更、1階の床の張り替え。いわゆる原状回復と設備更新は、ほぼそのまま可能です。

一方で屋根を全面的に葺き替える、外壁の下地から半分超をやり直す、柱や梁を広く入れ替える、2階の床を大きく組み直すといった工事は、過半に達すれば大規模の修繕・模様替に当たります。「過半かどうか」は現場ごとの判断です。設計者・施工会社と、着工前に必ず確認してください。

建築確認が要る工事と要らない工事の比較図。分かれ目は主要構造部を過半直すかどうかで、左の工事は再建築不可では着手できない。確認が要るのは、屋根を過半で葺き替える、外壁を下地から半分超やり直す、柱や梁を広く入れ替える、2階の床を大きく組み直す工事。確認が要らないのは、クロスと床の張り替え、水回りの設備の入れ替え、間仕切壁の変更、最下階の床の張り替え。

費用より先に、時間の見積もりが変わる

建築確認が必要になると、金額の前に工程が変わります。設計図書を整え、確認申請を出し、確認済証を受け取ってから着工する。工事後には完了検査もあります。空室の期間が、そのぶん延びます。

再建築不可の物件では、そもそも確認が下りないので「工期が延びる」ではなく「その工事はできない」になります。見積書を取る前に、やろうとしている工事が過半に達するのかを設計者に確認してください。ここを飛ばすと、契約後に工事内容を組み直すことになります。

解体して更地にする場合の概算は、さいたま市が金融機関等と協定を結んで案内している「さいたま市版すまいの終活ナビ」で、解体の概算費用と土地の売却査定相場を調べられます。「直して貸す」の判断は、更地にした場合の数字と並べないと決まりません。

貸す・売る・持ち続けるを比べる

3つを同じ表で並べると、判断の材料がそろいます。

貸す……原状回復と設備更新の範囲なら工事できます。ただし過半に及ぶ屋根・構造の工事はできないため、傷みが構造まで進んだ時点で打ち切りになります。建物の残り寿命と、回収に必要な期間を並べてください
売る……買い手は限られ、価格も下がります。ただし相続した家であれば、期限のある控除が使える場合があります（次の節）
持ち続ける……誰も住んでいない状態を放置すると、管理不全として指導や勧告の対象になり得ます。勧告を受けると住宅用地の特例が外れ、翌年度の固定資産税の計算が変わります。関連する話は空室が続くと固定資産税は上がるのか｜「6倍」が起きるのは空室ではないにまとめています

もう1つ、忘れられがちな道があります。隣地の所有者に買ってもらう、または隣地の一部を買って接道を作るという選択です。接道を2メートル確保できれば、再建築不可ではなくなります。相場より高い金額でも成立することがあるのは、隣地の側にも価値が生まれるからです。ただし相手のある話で、こちらの都合では動きません。時間のかかる選択肢だと理解しておいてください。

売るなら、3年と1億円という期限がある

相続した家を売る場合、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除が使える場合があります。国税庁の説明（令和7年4月1日現在法令等）で確認できる主な条件です。

控除額は3,000万円。ただし令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上いる場合は2,000万円
相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
売却代金が1億円以下であること
令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、一定の耐震基準を満たすか、家屋の全部を取り壊すこと
相続の時から譲渡の時まで、事業用・貸付用・居住用に使っていないこと
制度の適用期限は令和9年12月31日までの譲渡

最後から2番目が、この記事の判断に直結します。「まず貸してみて、だめなら売る」を選んだ時点で、貸付用に使ったことになり、この控除は使えなくなります。金額の大きい話なので、貸す前に税務署か税理士に確認してください。ここに書いたのは一般的な説明で、個別の適用可否を判断するものではありません。

まとめ｜再建築不可の家をどう扱うか

禁じられているのは建築だけ。住むことも貸すことも制限されていません
2025年4月1日から、木造2階建ての大規模の修繕・模様替に建築確認が必要になりました（建築基準法6条1項2号）
再建築不可の敷地では確認済証が下りないため、その工事は着手できません
大規模の修繕とは、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）の一種以上を過半直すこと（同法2条14号・15号）
間仕切壁と最下階の床は主要構造部から除かれます。原状回復と設備更新はほぼ従来どおりできます
救済規定は「43条但し書き」ではなく43条2項。1号は認定、2号は建築審査会の同意を得た許可です
相続した家を売るなら、3年・1億円・令和9年12月31日の3つの期限があります。貸すと控除は使えません

貸す・売る・持ち続けるの決め方そのものは再建築不可の物件をどう扱うか｜オーナーが貸す・売る・持ち続けるを決める順番に、古い建物を持て余したときの選択肢は古いアパートを持て余したときの選択肢ともう続けられないと思ったときの選択肢｜貸す・売る・任せるにまとめています。長期の修繕をどう積むかは大規模修繕の積立をどう考えるかが近い話です。

接道の判定も、43条2項の認定・許可も、最終的に決めるのは特定行政庁です。ここに書いたのは条文の一般的な読み方であり、個別の敷地について結論を出すものではありません。公図と現況の測量を持って、物件のある自治体の建築指導課に相談してください。さいたま市の場合、相続や活用の相談は市内7か所の空き家ワンストップ相談窓口でも受け付けています。