桶川市は借家の家賃が5年で6.9％下がり、北本市は6.5％上がりました｜上尾・桶川・北本を大家が数字で比べる
結論からお伝えすると、同じ高崎線で隣り合う上尾市・桶川市・北本市でも、借家の家賃の動きは逆向きでした。住宅・土地統計調査で5年前と比べると、桶川市の借家の家賃は−6.9％で県内53市町のうち3番目に大きい下げ幅、北本市は＋6.5％で18番目の伸び、上尾市は＋0.2％でほぼ横ばいです。
人口は3市とも減りましたが、世帯の増え方も違います。令和7年国勢調査の速報で、5年間の世帯の増加は北本市が＋2.80％、上尾市が＋1.71％、桶川市は＋0.85％にとどまりました。桶川市は空き家率も11.5％で、県平均の9.3％を上回っています。「高崎線の3市」とひとまとめにせず、市ごとに数字を見る必要があります。
3市の数字を並べると、どこが違うのか
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」を埼玉県がまとめた資料（2024年12月13日掲載）から、3市の行を拾いました。
| 項目 | 上尾市 | 桶川市 | 北本市 | 埼玉県 |
|---|---|---|---|---|
| 借家の1か月家賃（令和5年） | 54,810円（25位） | 56,419円（24位） | 51,583円（29位） | 62,266円 |
| 家賃の5年の伸び | ＋0.2％ | −6.9％ | ＋6.5％ | ＋4.9％ |
| 通勤時間の中位数 | 46.1分（18位） | 38.8分（26位） | 40.2分（24位） | 44.0分 |
| 持ち家率 | 63.9％ | 74.3％ | 70.2％ | 65.1％ |
| 空き家率 | 8.2％ | 11.5％ | 8.6％ | 9.3％ |
| 専用住宅のうち借家の数 | 33,170 | 7,100 | 7,580 | 982,000 |
順位は県内53市町の中のものです（表7-3・表10-3）。家賃は、いま住んでいる人が払っている家賃の平均で、公営住宅や社宅も入っています。募集に出すときの家賃とは違いますが、県内の市町を同じ物差しで並べた数字としては、これがいちばん揃っています。
借家の数を見ると、上尾市は桶川市と北本市を合わせた数の2倍以上あります。桶川市と北本市は持ち家率が7割を超え、借家は7,000戸台です。借りる人の数が少ない町では、空室が1つ増えたときの重みが大きくなります。
桶川市の家賃は、なぜ5年で下がったのですか？
表7-3で、桶川市の借家の家賃は平成30年の60,576円から令和5年の56,419円へ、4,157円下がりました。下がった額は県内53市町で2番目に大きく、率（−6.9％）は3番目です。
統計から理由は断定できません。並べて見えるのは、次の3つです。
- 空き家率が11.5％で、県内で15番目に高い（表2-8）。3市の中では桶川市だけが県平均を上回っています
- 世帯の増え方が弱い。5年で263世帯の増加（＋0.85％）は、県内63市町村で47番目です
- 借家が広い。表6-2の専用住宅の借家1住宅あたりの広さは、桶川市51.74平方メートル、北本市48.19平方メートル、上尾市47.50平方メートルで、桶川市がいちばん広い
家賃を広さで割ると、1平方メートルあたり上尾市約1,154円、桶川市約1,090円、北本市約1,070円です。桶川市の家賃の額は3市で最も高いのに、広さあたりでは上尾市より約5％安くなっています。部屋が余り気味の町で、広い部屋の家賃が抑えられている、と読むのが自然です。
人口が減った北本市で、家賃が上がったのはなぜか
埼玉県「令和7年国勢調査速報結果」（2026年5月20日公表・令和7年10月1日現在）の数字です。
| 市 | 人口 | 人口の増減 | 世帯数 | 世帯の増減 | 1世帯あたり |
|---|---|---|---|---|---|
| 上尾市 | 224,800人 | −0.94％ | 98,213 | ＋1.71％ | 2.29人 |
| 桶川市 | 73,010人 | −2.33％ | 31,181 | ＋0.85％ | 2.34人 |
| 北本市 | 64,222人 | −1.50％ | 28,169 | ＋2.80％ | 2.28人 |
| 埼玉県 | 7,287,169人 | −0.78％ | 3,285,878 | ＋3.89％ | 2.22人 |
北本市は人口が979人減ったのに、世帯は766増えました。世帯の増え方は3市でいちばん大きく、1世帯あたりの人数も3市で最も小さくなっています。ひとり暮らしや二人暮らしが増えると、借りる部屋の数は人口が減っても増えることがあります。北本市の家賃の伸びは、この動きと方向が合っています。
ただし、北本市の家賃は令和5年でも51,583円で、3市の中ではいちばん低い額です。「上がった」といっても、もとの水準が低かった分を取り戻した面もあると見ておくのが無難です。
上尾市は、都内へ通う人がいちばん多い
表10-3の家計を主に支える雇用者の片道の通勤時間（中位数）は、上尾市46.1分、北本市40.2分、桶川市38.8分です。県平均の44.0分を上回るのは上尾市だけでした。
- 通勤30分未満の人：桶川市41.4％、北本市40.1％、上尾市36.3％（埼玉県37.1％）
- 通勤1時間以上2時間未満の人：上尾市35.5％（埼玉県30.4％）
上尾市では3人に1人以上が片道1時間以上かけて通っています。部屋を選ぶ理由に「大宮や都内まで何分か」が入りやすい町です。桶川市と北本市は、30分未満の人の割合が県平均より高く、近くで働く人も多い町です。表10-4の1時間以上の列は、桶川市と北本市の行が資料の中で崩れていて読めなかったため、ここでは上尾市だけを載せています。
駅で乗る人は、4駅とも増えていた
埼玉県統計年鑑（令和7年版）の表8-1によると、令和6年度のJR高崎線の1日平均の乗車人員は次のとおりです。前年度比は、令和6年版の同じ表と比べて計算しました。
- 上尾駅：38,681人（＋1.7％）
- 北上尾駅：14,597人（＋2.7％）
- 桶川駅：23,308人（＋1.1％）
- 北本駅：16,461人（＋1.5％）
4駅とも乗る人の7割以上が定期券の利用で、その駅から毎日同じ時間に出かける人の足になっている駅です。人口が2％以上減った桶川市でも、駅で乗る人は前の年度より増えています。北上尾駅は上尾市にある駅なので、北上尾駅の近くの物件は、上尾市の表で数字を見てください。
都合の悪いことも書いておきます
- 住宅・土地統計調査は標本調査です。桶川市の−6.9％も北本市の＋6.5％も、次の調査で確かめるまでは1回分の結果として扱ってください
- 家賃は住んでいる人の平均です。公営住宅や社宅の割合が変わるだけでも動きます。民間の募集家賃が同じだけ動いたとは言い切れません
- 人口と世帯は速報値です。県は2026年9月29日に確報を公表しており、市ごとの数字は速報と少し違うことがあります
- 市の平均と自分の物件は別です。築年・広さ・駅からの距離・駐車場の有無で、同じ市の中でも家賃は大きく違います
今日できること
- 自分の物件の家賃を専有面積で割り、1平方メートルあたりの額を出して、この記事の3市の数字と並べる
- 過去1年の問い合わせや入居申込を見返し、勤め先が都内か、市内や近隣かを数えてみる
- 家賃を下げる前に、募集図面と初期費用で直せるところが残っていないかを確かめる
駅ごとの定期の割合は埼玉で大宮以外に乗る人が多い駅は川口・南越谷・北朝霞に、同じ形で並べた西武線の3市は所沢・狭山・入間を大家が数字で比べるに、都内寄りの3市は朝霞・和光・志木を大家が数字で比べるに、県北の3市は熊谷・行田・深谷は都内へ通う人の町ではありませんにまとめました。家賃に手を付ける前の順番は家賃を下げる前に試すことと募集図面（マイソク）で反響が変わる｜書き換えるべき5か所が参考になります。
出典
- 埼玉県「令和5年住宅・土地統計調査結果 埼玉県分の概要」表2-8・表5-3・表6-2・表7-3・表10-3・表10-4（2024年12月13日掲載）
- 埼玉県「令和7年国勢調査速報結果による人口及び世帯数」（2026年5月20日公表）
- 埼玉県「令和07年（2025年）埼玉県統計年鑑 8 運輸・通信」表8-1（2026年2月9日掲載）・令和06年版 表8-1
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