固定資産税を一度に払えない大家さんへ｜猶予は2つあり、換価の猶予は納期限から6か月以内に申請します
結論からお伝えすると、固定資産税を一度に払えないときに大家さんが使える猶予は、地方税法に2種類あります。災害・病気・事業の休廃止・事業の大きな損失といった「理由」があるときの徴収猶予（15条）と、一度に払うと事業や生活が続かなくなるときの申請による換価の猶予（15条の6）です。どちらも猶予は原則1年、延ばしても通算2年までです。換価の猶予では、その間を原則として月ごとの分割で払っていきます。
気をつけたいのは期限です。換価の猶予は、さいたま市では猶予を受けたい税の納期限から6か月以内に申請しないと使えません。令和8年度の固定資産税の1期は納期限が6月1日だったので、1期をまだ払えていない場合、申請の締切は12月の初めに来ます。正確な最終日は、物件のある区を受け持つ市税事務所で確かめてください。
2つの猶予は、何が違うのですか？
地方税法とさいたま市の「猶予の申請の手引き」（令和8年4月版）を並べると、違いは次のとおりです。
| 項目 | 徴収猶予（15条1項） | 申請による換価の猶予（15条の6） |
|---|---|---|
| 使える場面 | 災害・盗難、本人か生計を一にする親族の病気・けが、事業の廃止・休止、事業の著しい損失、これらに類する事実 | 一度に払うと事業の継続か生活の維持が難しくなるおそれがあり、納税に誠実な意思があるとき |
| 申請の期限（さいたま市） | 原則として制限なし | 納期限から6か月以内 |
| 他の市税の滞納 | 条文上の要件ではない | 猶予を受ける税以外に市税等の滞納がないこと |
| 猶予中に止まるもの | 新しい差押えや売却などの滞納処分 | 差し押さえた財産の売却（差押え自体は残ることがある） |
| 猶予中の延滞金 | 全部または一部が免除 | 一部が免除 |
条文の言葉で言うと、徴収猶予は「取り立てそのもの」を止める制度で、換価の猶予は「差し押さえた財産を売ること」を止める制度です。止まる範囲が違うので、使える場面が重なるときは、徴収猶予に当たるかどうかを先に確かめます。
空室で赤字になった年は「事業の著しい損失」に当たりますか？
賃貸経営は事業ですから、条文の4号「事業につき著しい損失を受けたとき」に当たる可能性はあります。ただし、さいたま市の手引きは物差しをはっきり書いています。猶予を受けようとする期間が始まる前日までの1年間の損益で、その直前1年間の利益の2分の1を超える損失が出ていること。直前1年間がすでに赤字なら、赤字がそれより大きくなっていることです。
たとえば、前の1年の不動産所得が200万円の黒字だった大家さんなら、この1年で100万円を超える赤字が出ているかが線になります。「家賃収入が減った」だけでは足りず、損益で見るという点が見落とされやすいところです。帳簿の数字で判断されるので、確定申告書や月ごとの収支表を手元に揃えてから窓口に行くと話が早く進みます。
なお、手引きは、4号に「類する事実」として、売上の著しい減少や経費の著しい増加で損失が出ている場合も挙げています。大規模な修繕で一時的に支出が膨らんだ年が当たるかどうかは個別の判断になるので、ここは一般論にとどめます。
担保は必ず出すのですか？
地方税法16条は、猶予する金額に相当する担保を取ることを原則にしています。担保にできるのは、国債・地方債、確実と認められる有価証券、土地、保険を付けた建物、確実と認められる保証人の保証などです。アパートの大家さんなら、土地や保険付きの建物を出す形が考えられますが、すでに金融機関の抵当権が付いているときは、担保としての価値は低く見られることがあります。
ただし同じ16条のただし書きで、担保が要らない場合は条例で決めることになっており、さいたま市の手引きは次の3つを挙げています。
- 申請日時点で、猶予を受ける金額が100万円以下
- 猶予を受ける期間が3か月以内
- 担保にできる種類の財産がないなど、担保を出せない特別の事情がある
1棟アパートの固定資産税・都市計画税の1期分が100万円を超えることは多くありません。ただ、期をまたいで滞納が積み上がると100万円を超え、担保の話が出てきます。猶予の申請は、滞納が小さいうちのほうが通りやすい作りになっています。
延滞金は、どれだけ違うのですか？
さいたま市のページによると、令和8年1月1日以後の延滞金の割合は次のとおりです。
- 納期限の翌日から1か月を経過する日まで：年2.8％
- それ以降：年9.1％
- 猶予が認められた期間中：年1.3％
9.1％と1.3％では7倍の差があります。50万円を1年間猶予なしで滞納した場合と、猶予を受けて分割した場合では、延滞金に数万円の差が出ます。徴収猶予のうち災害などによるものは、地方税法15条の9で猶予期間の延滞金が全額免除になります。どちらも、猶予が取り消された日以後は通常の割合に戻ります。
申請には何を出すのですか？
さいたま市で出す書類は次のとおりです。様式は市のページからダウンロードできます。
- 徴収猶予申請書、または換価の猶予申請書
- 財産収支状況書（個人・個人事業主・法人の3種類）
- 担保の提供に関する書類（担保が要る場合）
- 徴収猶予なら、理由を示す書類の写し（り災証明書、医師の診断書や医療費の明細、廃業届、直近2年の損益が比べられる決算書や確定申告書など）
提出先は物件の区で分かれていて、西・北・大宮・見沼・岩槻区は北部市税事務所の納税課、中央・桜・浦和・南・緑区と市外にお住まいの方は南部市税事務所の納税課です。書類に不備があると訂正を求められ、条例で決めた期間内に直さないと、申請を取り下げたものとみなされます（地方税法15条の2第8項）。
都合の悪いことも書いておきます
- 猶予は「できる」規定です。条文は「猶予することができる」と書いており、申請すれば必ず認められるものではありません。市の手引きにも、却下される場合があると書かれています
- 税額そのものは減りません。猶予は払う時期を延ばす制度で、減額や免除ではありません（災害による固定資産税の減免は、別の制度です）
- 猶予中も分割の約束を守る必要があります。分割の納付が遅れるなど取消しの理由が起きると、猶予が取り消され、延滞金も通常の割合に戻ります
- この記事はさいたま市の手引きで書いています。申請の期限や担保が要らない線は条例で決まるので、ほかの市町村では違うことがあります。物件のある市町村の納税の窓口で確かめてください。所得税や消費税など国の税の猶予は、別の法律で動いています
今日やることを1つだけ選ぶなら
手元にある固定資産税の納税通知書を開き、払えていない期の「納期限」に赤で丸をつけて、その日から6か月後の日付を横に書いてください。その日付が近ければ、換価の猶予の申請書と財産収支状況書の様式を市のページから先に落としておくと、窓口で慌てずに済みます。
国の税の猶予は災害や病気で税金を一度に払えない大家へ｜納税の猶予は原則1年、延長しても通算2年ですに、固定資産税がいつ・いくら来るかは固定資産税はいつ・いくら来るかに、1年の納期の並びは賃貸経営の1年は何月に何が来るかにまとめています。評価額そのものに納得できないときは固定資産税の評価額への審査申出は、原則として評価替えの年度しかできませんを、台風などで建物が壊れたときは台風でアパートが壊れても、大家に出る公的なお金はありませんもあわせてご覧ください。
出典
- 地方税法15条・15条の2・15条の2の3・15条の5・15条の6・15条の9・16条（e-Govの法令検索で2026年11月10日に原文を確認）
- さいたま市「市税等を一時に納付できない方のために～市税等の猶予制度について～」（2026年5月14日更新）
- さいたま市「猶予の申請の手引き」（令和8年4月版）
- さいたま市「令和8年度 市税等の納期について」
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