大規模修繕の積立をどう考えるか
一棟アパートには管理組合がなく、修繕積立は大家さん自身が決めるしかありません。家賃収入の5%から10%という目安の立て方、外壁や屋根の周期、積立金を置く場所までを具体的に整理しました。
エアコン・給湯器はいつ替えるか｜壊れる前と後の費用差
エアコンと給湯器は設置から10年を超えたら、壊れる前に空室のうちに替えるのが最も費用を抑えられます。計画交換と入居中の故障で何が変わるのか、修理と交換の判断ラインまでを整理しました。
原状回復を安くする方法と、安くしてはいけない場所
原状回復で最も効くコスト削減は、工事を安くすることではなく早く終わらせることです。部分補修やまとめ発注で削れる場所と、水回り・におい・玄関など削ってはいけない場所を表で整理しました。
クロスの張替え費用の目安と、見積書の見方
クロス張替えは1平方メートルあたり1,000円台前半からが一つの目安ですが、総額を決めているのは単価ではなく㎡数の数え方です。見積書のどこを見るか、相見積もりの取り方を8つの確認項目で整理しました。
退去立会いで確認すべき場所と、写真の撮り方
退去立会いは金額を決める場ではなく、あとで説明できる記録を作る場です。玄関から一周する順路、引き・寄り・スケールの3枚セットという撮り方、その場で金額を言わない理由までをまとめました。
原状回復の費用は誰が払うのか｜ガイドラインの考え方
原状回復の負担区分は、通常損耗は貸主、通常を超える使い方は借主というのが基本の考え方です。国土交通省ガイドラインが示す整理と経過年数の見方、特約が有効とされる3つの条件までを、貸主の立場から整理しました。
家賃保証会社は入れるべきか｜費用と守られる範囲
保証料の相場は初回で賃料の30%から100%程度、負担は原則入居者です。守られるのは家賃で、原状回復費は対象外のことが多いという範囲の話と、改正民法の極度額を含む連帯保証人との違いを比較しました。
退去時に「聞いていない」と言われないための伝え方
原状回復の揉め事は金額ではなく「聞いていない」で起きます。入居時に渡す1枚と署名、20枚から30枚の写真、退去1か月前の再説明。国土交通省ガイドラインの負担区分の考え方も表で整理しました。
連絡が取れない入居者への対応
合鍵で入る、鍵を替える、荷物を処分する。いずれも違法となるおそれがあります。外側から順に確認する5段階と、警察の#9110や自治体の福祉窓口という正規のルート、明渡しにかかる費用と期間の目安。
ゴミ出しのルールが守られないとき
袋を開けて差出人を探すのは避けてください。犯人探しより先に置き場の条件を疑う理由と、防鳥ネットから収納庫まで打ち手ごとの費用の目安、清掃委託と空室損を並べて判断する方法をまとめました。